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[부동산 세법] 9. 양도소득세 - 5: 양도가액 구분 토지, 건물을 일괄양도시 가액의 계산 토지와 건물을 일괄양도할 때 임의적으로 가격조정이 가능한가? 일괄양도시 양도가액 안분 기준 구분 적용 감정가액이 있는 경우 감정가액 비례 안분 감정가액이 없는 경우 기준시가가 모두 있는 경우 기준시가 비례 안분 기준시가가 일부있거나 모두 없는 경우 1차 안분 : 장부가액(없는 경우 취득가액) 비례 안분 2차 안분 : 1차 안분 후 기준시가 있는 자산은 기준시가로 안분 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 사례) 양도가액 20억 가정. 만약 주택이 비과세대상이라면? - 주택(부수토지포함) + 상가건물 + 상가토지 = 합계금액. - 각 각 안분해서 세금을 계산하게 된다. 부동산거래신고법 개정 (2020.02.02 ~ ) 1. 부동산 거래신고 기한 단축 - 부동산 거래계..

[부동산 세법] 8. 양도소득세 - 4: 겸용주택, 다가구주택 / 고가 저가 양도에 따른 증여.상속세 겸용주택 (주택+상가 등의 건물) 의 세법상 판단 구분 비과세 판단 주택 면적 > 주택외 면적 전부 주택으로 판단 주택 면적 = 15억원 * 30% 또는 3억원. 증여재산가액 : 2억원 = (15억-10억) - MIN (15억 * 30%, 3억원) 2) 7억원 = (15억 - 8억) (시가와 대가의 차액 5억원에 대해 소득세 추가 과세) - 특수관계자간 거래시 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 판단기준은 5% 또는 3억, 적용방법은 양도가액을 시가로 계산. 3) B의 입장에서, 18억 - (10억 + 2억) = 6억원 (증여세 과세가액 2억원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 계산) 고가양도에 따른 이익의 증여사례 A가 B에게 시가 10억원 토지를 15억원에 양도하는 경우의 B의 증여재산가액은? A가..

[부동산 세법] 7. 양도소득세 - 3 : 임대주택사업자 / 취득가액 이월과세 임대주택사업자의 비과세한도 (19년 시행령 개정) -주택임대소득 거주주택 양도세 비과세 요건강화 [개정 전] - 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때. 1세대 1주택으로 보아 비과세 (횟수제한없음) - 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존 거주주택 양도 후 발생한 양도차익에 대해서 비과세. [개정 후] * 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세 허용 (1회) - 시행시기 : 령 시행일 이후 신규취득분부터 적용하되, 시행일 당시에 거주하고 있는 주택 (시행일 이전에 거주주택을 취득하기위해 계약금을 지불한 경우도 포함) 은 종전규정 적용 - 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 전체 양도차익에 대해 과세 전환 - 다만, 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거..

[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 2 : 고가주택 / 임대주택업등록 양도소득세 1세대 1주택 고가주택의 양도차익 계산 복잡한 고가주택 기준? 양도소득세가 비과세되는 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향. [고가주택이 9억이라는 기준하에 아래 계산식이 적용됨.] [9.13대책] 2년 미만 거주시 장기보유특별공제 최대 30%까지로 제한 (2020년 이후에 매각하는 주택부터) 예시) 양도가액 [비과세 요건 확인] 1. 2년이상 보유 2. 취득 당시 조정대상지역內 있는 주택의 경우. 2년 거주 요건 추가 (2017.8.2이후 취득분부터) - 고가주택 기준 (9억? 12억?) 적용 잔여액 [에 대해 과세대상] - 장기보유 특별공제 - 기본공제 남은 금액 * 세율% 적용 => 산출세액 부동산 대책 발표시기별 주요 내용 (17~19년) [부동산 가격을 세금으로 조절해보자?] ..

[MBA과정] 3.회계원리 - 손익계산서, 현금흐름표 관계 / 주석에 대해 [회계는 중간 분류하는 걸 좋아한다. 현금흐름 : 영업, 투자, 재무] 손익계산서 & 현금흐름표 비교 예시 제대로 분석하려면 손익계산서와 현금흐름표를 같이 비교를 해야 한다., ex) 외상 매출/매입 [ 1~3개월뒤에 들어오는 매출채권을 당 분기에 적용을 한다. 현금이 안 돌아서 흑자부도가 발생할 수도 있다. ex) 모 건설회사의 요약 손익계산서 & 현금흐름표 결국 상장폐지당한 회사의 재무제표. 이익이 나는것처럼 보여도, 현금흐름표상으로 계속 안 좋아지는 상황이었음. 현금유동성이 부족하는 상황이 발생하고 있었음. - 현금흐름표 해석 2003년 : 사업으로 돈을 잘 벌어서 (577) > 투자를 하고 (-401, 현금유출) / 빚을 갚는 (재무-119, 현금유출) 상황 2010년 : 사업으로 돈이 안 벌리니..

[MBA과정] 2.회계원리 - 손익계산서 손익계산서가 알려주는 정보 습득 단계별 이익 일정기간동안 기업의 모든 경영성과가 포함된 최종적인 이익의 지표.로 해석이 가능하다. 1. 매출액 // 판매활동의 결과 - 매출원가 // 구매.생산 활동으로 인한 비용 2. 매출총이익 - 판매비와 관리비 (판관비) // 판매.관리활동으로 인한 비용 3. 영업이익 // 영업활동에 대한 결과 +/- 금융수익 / 비용 // 투자. 재무활동 +/- 기타 영업외 손익 // 투자. 재무활동 4. 법인세차감전 순이익 - 법인세 비용 // 세무활동 5. 당기순이익 // 기업이 (이익을 내려고 하는) 모든 활동에 대한 결과 ex) 영업이익이 (-) 지만 , 당기순이익이 (+) : 본업보단 영업외, 부수입, 재테크잘하는 회사로 이해할 수 있다. 재무상태표와 손익계산서간 상호 관..

[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 1 양도소득세 유상명의 이전에 대한 세금. 양도가액 : 실거래가 원칙 - 취득가액 : 실거래가 원칙, 단 불분명시 환산취득가액 - 필요경비 : 취득세, 중개수수료 등 실제경비. 단, 환산취득가 적용시 기준시가 * 3% - 장기보유 특별공제 국세청 : 장기보유특별공제율 표 링크 양도(증여) 시기, 취득 시기 세금 신고 기준을 정할때 기준이 된다. 양도소득세 계산방식 (실가방식 vs 환산방식) 2018년부터 건물 5년內 양도시 환산가액 계산시 5% 가산세 부과. 기준시가등의 고시일 기준시가등의 고시기준일 종류 기준시가 비고 토지 개별공시지가 매년 5월말 고시 (매년 5/31) 건물 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정.고시하는 가액 매년 12월말 고시 (적용시점..

[MBA과정] 1.회계원리 - 재무제표 금융감독원 전자공시시스템 (dart.fss.or.kr) 다른 [상장] 기업들의 재무제표들을 볼수있는 사이트. 재무제표의 구성요소 재무상태표 : 일정시점 현재 기업의 재무상태를 나타내는 정태적 재무제표 손익계산서 : 일정기간 동안 기업의 재무성과에 대한 정보를 보고하는 동태적 재무제표 현금흐름표 : 일정기간 동안 기업의 현금유입과 현금유출에 대한 정보를 제공하는 재무제표 자본변동표 : 일정시점 현재 기업의 자본의 크기와 일정기간 동안 기업실체의 자본의 변동에 관한 정보를 제공. 주석 : 재무제표에 추가적으로 설명이 필요한 부분을 기록 재무상태표 정보 [각 항목의 숫자를 뒤에서 (일,십,백,천~] 읽지말고, 앞에서부터 읽도록 익숙해져야 한다고...] 특정 시점의 회사의 재무상태를 나타내는 정태적 재무제표로서..

[부동산 세법] 5. 보유세 II - 2 공동사업자 대출이자의 필요경비 인정여부 공동사업 운영의 효과 공동사업자의 경우 종합소득세, 양도소득세 분산의 효과 발생 건강보험료 및 국민연금 별도부과 및 자금출처조사 대비 필요 동업을 하면 소득세 부담은 줄일 수 있으나, 다른 세금은 공동으로 연대해서 내야 한다. 현행 소득세의 세율이 누진세율 구조로 되어있기에, 소득금액이 많을수록 더 높은 세율이 적용된다. 특수관계인간에 공동사업 합산과세 사업자 유형별 대출이자의 필요경비 인정여부 ex) 부동산을 취득하면서 자기자본 10억 + 대출 10억으로 상가건물 취득 예정 구분 자기 자본 타인자본 (대출) 이자비용 (4%) 비용인정여부 단독사업자 (개인) 10억 10억 40,000,000 인정 공동사업자 (개인) 10억 10억 40,000,000 ??? 법인사업..

[부동산 세법] 4. 보유세 II - 1 보유세 II 세금종류별 과세기간 및 신고기한 부가가치세 분기의 말일부터 25일이내 [개인의 경우 6개월단위, 간이과세자는 1년동안을 다음의 해에] 부가가치세 신고, 납부기한. [분기별 예정 & 확정] 종합소득세 : 다음해 5월말일까지 (성실신고사업자의 경우 다음해 6월말까지) 법인세 : 과세기간 종료일로부터 3개월이내 (법인세할 지방소득세의 경우 4월 말일까지] 종합소득세 / 법인세 신고, 납부기한 종합소득세 세율 (2018 ~ 2020년 귀속, 국세청에서 조회] 예를 들어, 과세표준이 3억일 경우, 소득세 산출세액? 3억 * 38% - 19,400,000 (누진공제) = 94,600,000. [지방소득세 10% 별도] 법인세 세율 (2018년 이후, 국세청에서 조회) 부가가치세와 종합소득세, 법인세의 ..

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