[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 1

양도소득세

유상명의 이전에 대한 세금.

양도가액 : 실거래가 원칙

- 취득가액 : 실거래가 원칙, 단 불분명시 환산취득가액

- 필요경비 : 취득세, 중개수수료 등 실제경비. 단, 환산취득가 적용시 기준시가 * 3%

- 장기보유 특별공제

<부동산 정책이 잘 변하다보니, 국세청의 링크를 올립니다.>

국세청 : 장기보유특별공제율 표 링크

 

양도(증여) 시기, 취득 시기

세금 신고 기준을 정할때 기준이 된다.

 

양도소득세 계산방식 (실가방식 vs 환산방식)

2018년부터 건물 5년內 양도시 환산가액 계산시 5% 가산세 부과.

 

기준시가등의 고시일

기준시가등의 고시기준일

종류	기준시가	비고
토지	개별공시지가	매년 5월말 고시 (매년 5/31)
건물	신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정.고시하는 가액	매년 12월말 고시 (적용시점 매년 1/1)
오피스텔 및 상업용 건물	국세청장이 토지와 건물에 대해 일괄하여 산정.고시하는 가액	매년 12월말 고시 (적용시점 매년 1/1)
주택	개별주택가격 및 공동주택가격	매년 4월말 고시 (매년 4/3)

기준시가등의 기준일

1. 양도 환산가액 적용시 언제 양도해야?

최근 기준시가(공시가격) 등의 시가에 근접하는 상황에서는 상대적으로 세금부담이 증가한다.

 

1세대 1주택 비과세?

양도소득세 계산시 "1세대"의 의미란?

동일한 주소 (생계를 같이 한다는 개념)에서 거주하는 가족.

거주자와 그 배우자의 직계존비속 (그 배우자를 포함) 및 형제자매.

 

Case	상황	판단	주택 수
거주자 (1주택) + 배우자 (1주택)	부부는 각각 단독세대를 구성하고 별거중	법률상 배우자는 별거 중이라도 같은 세대로 본다	2주택
거주자 (1주택) + 삼촌 (1주택)	근무 상 형편으로 실제 삼촌세대와 함께 생활	거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소또는 거소에서 생계를 같이하는 가족. * 가족: 거주자와 그 배우자의 직계존비속 (그 배우자를 포함) 및 형제자매	1주택
거주자 (1주택) + 자녀 (1주택)	주민등록상 자녀와 같은 세대로 되어있으나, 자녀는 타지에서 근무 중이고 회사 기숙사에서 생활 중	주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황에 따라 판정	1주택
거주자 (1주택) + 자녀 (1주택)	자녀는 학업으로 인해 대학교 기숙사에서 거주 중 (실제 생활을 달리하고 있음. 현재 소득은 없음.)	단독세대 구성요건 1. 30세 이상 2. 배우자가 사망.이혼한 경우 3. 국민기초생활보장법에 따른 최저생계비 수준이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 20세이상인 성년	2주택

매도인은 거주자이어야 한다.

[예외] 해외로 이주하거나 1년이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우.

 

1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있어야 한다.

[예외] 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우,

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우. (2018.9.14 이후 조정대상 취득분은 2년내 종전주택 양도)

 

양도일 현재 2년이상 보유하고 있어야 한다.

[예외] 사업인정 고시일 전에 취득한 주택의 전부 또는 일부가 공익목적으로 수용되는 경우.

1년 이상 거주한 주택을 취한, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우.

 

고가주택이 아니어야 한다.

[예외] 실제 양도차익 중 고가주택에 해당하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됨.

 

일시적 2주택(대체취득)의 비과세요건

1.일시적 2주택의 경우 A주택의 양도에 대한 비과세 요건.

A주택 양도시 비과세 요건

1. A주택 보유기간 요건 : A주택 보유기간이 2년 이상
2. B주택 취득시기 요건 : A주택 취득일로부터 1년 경과 후 B주택을 취득
3. A주택 양도시기 요건 : B주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도