[부동산 세법] 8. 양도소득세 - 4: 겸용주택, 다가구주택 / 고가 저가 양도에 따른 증여.상속세

겸용주택 (주택+상가 등의 건물) 의 세법상 판단

구분	비과세 판단
주택 면적 > 주택외 면적	전부 주택으로 판단
주택 면적 <= 주택외 면적	주택 부분만 주택으로 간주

단, 주택 정착면적의 5배 (도시지역 밖은 10배) 이내

 

사례] 건물정착면적: 150m², 전체 부수토지면적:800m², 도시지역 소재

겸용주택의 경우 주의사항

• 고가주택 판단시 주택과 상가 양도가액
• 공유지분인 경우 고가주택 양도가액
• 실제사용 용도별 소명이 가능한 경우 필요한 자료 준비 (과세vs비과세 면적 판단에 있어 중요함)

[2022년1월1일이후 양도하는 분부터 고가주택 주택과 상가 별도 구분하여 적용예정

 

다가구 / 다세대 주택에 대한 정의 (건축법상)

방 6개있다면,

다세대 : 주인 6명 / 다가구 : 주인 1명

 

특수관계자 등에 대한 고저가 양수도

특수관계 및 고가 저가 여부에 따른 과세요건.

- 특수관계유무, 거래구분, 판단기준, 과세요건 [양도소득세법 / 상증세법] , 증여재산가액

상증세법: 상속세 및 증여세법.

 

저가양도에 따른 이익의 증여사례

1. A가 B에게 시가 15억원 토지를 10억원에 양도하는 경우의 B의 증여재산가액은?
2. A가 양도시 과세대상 양도차익은?
3. B가 추후 18억원에 양도하는 경우의 과세대상 양도차익은?

(A와 B는 특수관계인에 해당함)

1) 과세요건 충족 : 15억원-10억원 >= 15억원 * 30% 또는 3억원.

   증여재산가액 : 2억원 = (15억-10억) - MIN (15억 * 30%, 3억원)

2) 7억원 = (15억 - 8억) (시가와 대가의 차액 5억원에 대해 소득세 추가 과세)

- 특수관계자간 거래시 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 판단기준은 5% 또는 3억, 적용방법은 양도가액을 시가로 계산.

3) B의 입장에서, 18억 - (10억 + 2억) = 6억원 (증여세 과세가액 2억원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 계산)

 

고가양도에 따른 이익의 증여사례

1. A가 B에게 시가 10억원 토지를 15억원에 양도하는 경우의 B의 증여재산가액은?
2. A가 양도시 과세대상 양도차익은?
3. B가 추후 18억원에 양도하는 경우의 과세대상 양도차익은?

1) 과세요건 충족 : 15억원-10억원 >= 10억원 * 30% 또는 3억원.

   증여재산가액 : 2억원 = (15억-10억) - MIN (10억 * 30%, 3억원)

2) 5억원 = (15억 - 2억) (시가와 대가의 차액 5억원에 대해 소득세 추가 과세)

- 특수관계자간 거래시 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 판단기준은 5% 또는 3억,

  적용방법은 양도가액을 시가로 계산. (증여세 과세가액 2억원을 대가에서 차감하여 양도소득세 계산)

3) 18억 - 10억  = 8억