[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 2 : 고가주택 / 임대주택업등록

양도소득세

<전문가도 어렵고 자주 바뀌는 부분이라고 말할 지경...>

 

1세대 1주택 고가주택의 양도차익 계산

복잡한 고가주택 기준? <2021.12.5 기사>

양도소득세가 비과세되는 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향.

 

[고가주택이 9억이라는 기준하에 아래 계산식이 적용됨.]

[9.13대책] 2년 미만 거주시 장기보유특별공제 최대 30%까지로 제한 (2020년 이후에 매각하는 주택부터)

 

예시)

양도가액

  [비과세 요건 확인]

  1. 2년이상 보유

  2. 취득 당시 조정대상지역內 있는 주택의 경우. 2년 거주 요건 추가 (2017.8.2이후 취득분부터)

- 고가주택 기준 (9억? 12억?) 적용

잔여액 [에 대해 과세대상]

- 장기보유 특별공제

- 기본공제

남은 금액 * 세율% 적용

=> 산출세액

 

부동산 대책 발표시기별 주요 내용 (17~19년)

[부동산 가격을 세금으로 조절해보자?]

 

주택유형별 양도소득세 예상세액 분석

ex) 주택의 유형별 양도소득세 예상액 (양도: 23억, 취득:12억, 보유기간 15년)

[어마어마한 세금부담, 절세를 고려해서 판매해야 한다.]

 

임대주택?

구분	해당부서	구비서류
1. 주택임대사업자등록	거주지(주소지) 시.군.구청 주택과	부동산계약서
2. 사업자등록	거주지 세무서	-면세사업자 등록신청 -임대사업자 등록증
3. 취득세 감면신청 (등기시 필요)	물건지 시.군.구청 세무과	-세액감면신청서 -임대사업자등록증
4. 임대차계약 체결	중개소 등에서 계약체결	표준임대차계약서
5. 임대조건 신고	물건지 주택과	-임대조건신고서 -표준임대차계약서 (신고할증교부)

 

임대주택등록할 때, 혜택및 요건

• 취득세 감면
• 재산세 감면
• 임대소득에 대한 종합소득세 및 법인세 감면
• 종합부동산세 면제
• 양도소득세 중과세 배제 및 장기보유특별공제 허용
• 장기보유특별공제의 확대 공제 (50 ~70%)
• 양도소득세 100% 감면 (18.12.31, 이전 취득에 한정)

거주주택을 먼저 매각하더라도 1세대1주택으로 비과세 가능. (단, 2년이상 보유 및 거주해야 한다)

 

임대주택등록 요건.

임대주택등록 혜택 감소

[종합부동산세 면제 / 양도소득세 중과세 배제 및 장기보유특별공제 허용] =>

9.13 대책 : 종부세 면제혜택 및 양도세 중과세 배제효과 삭제. (대책 이후 취득하는 주택부터 적용)

<뭔가 정책의 일관성이 없고 땜질만 하는듯한...>

 

2019년 세법시행령 개정에 따른 임대주택등록 혜택의 변화

* 조정대상지역내에 2018.9.13 대책이후에 신규로 취득한 주택은 장기임대주택등록시에도 주택수 계산시 산입"

 

임대주택 등록시 혜택사항 (법인 및 개인)

 

주택임대사업자 과태료 변경 (19.4.24 개정 -> 19.10.24 시행)

<지금은 어찌되었을지 잘 모르겠음. 그때되어서 확인해봐야..>

 

렌트홈 : 임대주택관련된 모든 정보의 확인이 가능하다.

https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

렌트홈(임대등록시스템)