분류 전체보기 (523) 썸네일형 리스트형 [경매] 1. 경매에 대해, 위험성, 장단점 등 (중개) 매매 vs 경매 구분 일반 매매 부동산 경매 계약 성립 청약 : 매수자 승낙 : 매도자 청약 : 최고가 매수인 매수 신청 승낙 : 법원의 매각허가 결정 (7일 후) 계약금 매매대금의 10% 최저 매각가격의 10% (입찰 보증금) 중도금 당사자간 합의로 조율 (통상 40~50%) 및 중도금 생략 가능 중도금 없음 잔금 잔금 지급 후 등기 시, 소유권 취득 잔금 납부 시 소유권 취득 (단, 처분을 위해 등기 필요) 공인중개사 매매게약 위탁 진행 가능 (하자 발생 시, 계약 당사자 책임) 경매 위탁 진행 가능 (하자 발생 시, 입찰 당사자 책임) 계약의 해지 매수자 : 계약금 포기 매도자 : 게약금 배액 배상 입찰자 : 입찰보증금 반환 (단, 패찰 및 하자없는 취소 시) (경매) 채권의 생로 병사 생.. [수익성부동산] 부동산 개발에 관심가져보자. 서울특별시 아파트 vs 단독주택 매매가격지수 한국부동산원 (구, 한국감정원) 실거래가 기준으로 지수를 매긴다. [관심을 가져야 한다] 이 그래프의 의미? 위기가 있어도 부동산은 우상향. 아파트만 오르는게 아니라 단독주택도 오른다. 단독주택이 외부충격에 강한 편 단독주택은 활용도가 높다 : 아파트는 오로지 주택의 기능만 가지나, 단독주택은 멸실, 용도변경을 통해서 건축물의 용도를 변경할 수가 있다. 부동산 개발사업가? [투자자가 아닌 사업가] 골목의 변화가 시작되는 곳을 찾아라 부동산 개발? 상품 창조 난생처음 소규모 개발과정 사업모델 땅 / (낡은) 건물 매입 => 리모델링 [수명 연장] / 멸실 후 신축 [ 리모델링과 신축은 다르다 ] => 운영 / 매각 샘플 [투자 포트폴리오?] 지역 / 대지 면적 .. [MBA 재무] 7.채권 금리&가격 채권의 가격 결정 채권을 발행한 회사는 미래에 채무액을 상환하여야 할 의무가 있으므로 채권의 가격은 미래에 지급될 것으로 기대되는 현금유출액 즉, 액면금액과 이자의 현재가치로 결정되어야 한다 채권가격결정에 미치는 요소 만기에 지급할 금액 : 액면금액(채권표면에 기재된 금액) 이자 : 이자율과 이자지급기일 돈 빌리는 기간 : 채권의 발행일과 만기일 채권 가격결정시 고려해야할 이자율 액면이자율 : 발행회사가 채권의 구입자에게 지불하기로 약정한 이자율 시장이자율 : 일반투자자들이 채권을 구입하는 대신 다른 곳에 투자하는 경우 받을 수 있는 평균이자율. 이 시장이자율로 할인해 현재가치를 계산. 예시) 애 채권을 구입하는 사람은 3년동안 다음의 현금을 얻게 된다. 매년 말 : 이자 \10,000 (액면금액 10만.. [MBA 재무] 6.PER,PBR 등 multiple / 평가기준 PER, PBR를 이용한 상대가치 기업의 가치 지표와 재무 수치와의 상대적 비율 Multiple = 평가가치 / 매개변수 평가가치 : 평가하고자 하는 가치 - Enterprise value, equity value 등 매개변수 : 비교가능한 공통의 재무 수치 - 매출, EBIT, EBITDA, 당기순이익 등 유사 기업의 multiple과 해당 기업 재무수치 비교를 통한 상대적 평가가치 도출. 주요 Multiple Peer group 선정 peer 그룹이 타겟 기업과 유사할수록 가치평가의 정확도가 더 높다. 현재 입지 및 향후 전략방향을 모두 고려하여 선정해야 함. 산업/SIC코드 매출규모 지역적 presence 고객기반 재무구조 성장전망 등 Normalization Multiple valuation에 사.. [MBA 재무] 5.변동비,고정비 / 변동,고정비에 따른 BEP 계산상 차이 변동비 & 고정비 효과를 통한 영업레버리지 변동비 & 고정비 원가행태에 따른 원가의 구분 변동비 : 조업도의 변동에 정비례하여 총원가가 변동하는 원가. 고정비 : 조업도의 변동에 관계없이 총원가가 일정한 원가. 규모의 경제가 발생하는 부분. 기업을 분석하거나 투자할 때, 이 두가지 형태 기준으로 고려해보는것도 필요하다. 변동비형 기업 : 변동비율이 높고 고정비율이 낮다 고정비형 기업 : 변동비율이 낮고 고정비율이 높다. [게임회사, 숙박업 등] [호황일 때, 두 기업간 비교] 총원가 중 고정비의 비중이 크면 클수록 레버리지 효과가 크게 나타나게 된다. [불황일 때, 두 기업간 비교] 고정비 비중이 높은 회사는 매출액의 감소시 이익이 더 큰 폭으로 하락하게 된다. 고정비를 변동비로 바꾸는 방법 중 하나 :.. [MBA 재무] 4.NPV, IRR, PP, ARR 경제성 지표 관련 순현재가치법 (NPV, Net Present Value) - 투자에서 벌어들인 현금흐름의 현재가치가 지출된 현금흐름의 현재가치를 초과하는 크기. - 순현재가치(NPV) > 0 인 경우, 투자안을 채택한다.(투자안 선택에 타당성이 생긴다) - 현금흐름과 시간가치를 모두 고려한 방법. 실무에서도 많이 쓰이지만 - 할인율(자본비용)을 정확하게 계산해야 하며, 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 경우 상호간의 타당한 비교가 곤란하다 내부수익률법 (IRR, Internal Rate of Return) - '현금유입의 현재가치 = 현금유출의 현재가치' 가 되도록 하는 할인률. [미래의 현금흐름의 가치가 더 크게될거라는 생각, 입장차에 따라 할인률 or 수익률로 표현하기도 한다] - 여러개의 투자안.. [MBA 재무] 3.가중평균자본비용, 부채 가중평균자본비용과 부채의 의미 의의 기업이 조달한 자금에 대해 투자자가 요구하게 되는 최소한의 수익률 사업의 현재가치를 산출하기 위해서는 해당 프로젝트/기업을 통해 창출되는 현금흐름을 자본비용(할인률)에 기반해 할인하여야 함. WACC (가중평균자본비용) 기업의 자본비용(타인자본비용, 자기자본비용)을 시장가치 기준에 따라 각각들이 총자본 중에서 차지하는 가중치(자본구성비율)로 가중 평균한것. -> DCF 평가방법은 타인자본 및 자기자본 모두에게 유입되는 현금흐름을 기준으로 산출되기에, 부채와 자기자본의 조달비용을 모두 반영한 WACC를 할인률로 사용한다. [MBA 재무] 2.현금흐름 할인가치 (DCF) 수익가치평가를 하기위한 평가기준 수익가치 현금흐름 할인가치 일정기간 동안 기업의 현금흐름을 추정하여 추정기간의 현금흐름과 추정기간 이후의 현금흐름을 가중평균 자본비용으로 할인한 현재가치의 합. 이익할인 가치 이익할인가치 평가방법은 현금흐름할인가치가 논리적 강점이 있으나, 실용성이 떨어지는 측면을 고려하여 좀 더 계산하기 간편하고 이해하기 쉽게 변형한 평가방법. 배당 평가 투자기업평가할 때 기대현금흐름을 주식매각을 통한 시세차익과 매각시점까지 누적한 주식 배당금으로 평가하는 방법. 현금흐름 할인가치 (DCF) FCF(t) : t년도의 잉여현금흐름 (Free Cash Flow) t : 현금흐름추정연도 r : 할인률 n : 최종 추정연도 (통상5년) CV (Continuing Value) : n년도末 기업의 .. [MBA 재무] 1.자금조달, 예산집행 : 회계정보, 재무관리 / 순자산가치, 재무실사 회계정보 & 재무관리 기업의 활동과 재무제표의 연관 관계 기업활동 재무 / 투자 / 영업활동 재무제표 재무상태표 손익계산서 (비)유동 자산 조달된 자금 중 투자된 부분 (비)유동부채 + 납입자본 + 이익잉여금 조달된 자금 1. 매출액 매출원가 2. 매출총이익 판매비와 관리비 3. 영업이익 이자수익/이자비용 영업외수익/비용 4. 당기순이익 발생된 매출과 비용투자 부분 - 유동자산이 유동부채를 감당할정도는 있는게 낫다. [1년이내에 안 망할려면.. / 유동성 문제때문에] - 위의 흐름이 선순환되어야 한다. ex) 돈을 많이 벌어서 남는 이익잉여금으로 재투자하거나 재무활동을 잘 하거나 등 기업의 가치 평가방식에 대해서 [자산, 수익, 시장 가치] 자산가치 : 장부, 청산, 시가평가가치 수익가치 : 이익(수익).. [부동산 세법] 10. 증여세 증여세? 무상으로 제3자에게 자산이 이전되는 거래. 부동산, 동산 등 모두 해당되는 사항. 증여세 계산 구조 * 증여재산가액. 에서 출발. 증여세 대납액 : 증여세를 대신 내주는 것도 포함한다. 기존 증여된 재산도 가액에 들어간다. (동일인 10년 이내 합산과세. 1천만원 이상) * 증여세 과세가액 * 과세표준 * 산출세액 * 자진납부세액 [증여세 신고기한 : 증여일에 속하는 달 말일부터 3개월이 되는 날] 세대생략 증여 (할증과세) 미성년 손주 등에게 증여할 때의 할증세율 어느 정도 자산이상을 손자.손녀에게 증여할 경우, 상속세 절세효과를 기대할 수 없다. 자산의 평가기준 과세대상 과세원칙 예외적 적용 양도소득세 - 토지, 건물 - 부동산에 대한 권리 - 주식, 기타자산 - 파생상품 실거래가액 예외없음.. 이전 1 ··· 16 17 18 19 20 21 22 ··· 53 다음
