[부동산 세법] 7. 양도소득세 - 3 : 임대주택사업자 / 취득가액 이월과세

임대주택사업자의 비과세한도 (19년 시행령 개정)

-주택임대소득 거주주택 양도세 비과세 요건강화

[개정 전]

- 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때.

1세대 1주택으로 보아 비과세 (횟수제한없음)

- 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존 거주주택 양도 후 발생한 양도차익에 대해서 비과세.

[개정 후]

<또 바뀔지 모르지만...>

* 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세 허용 (1회)

- 시행시기 : 령 시행일 이후 신규취득분부터 적용하되, 시행일 당시에 거주하고 있는 주택 (시행일 이전에 거주주택을 취득하기위해 계약금을 지불한 경우도 포함) 은 종전규정 적용

- 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 전체 양도차익에 대해 과세 전환

- 다만, 최종적으로  임대주택 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환 시에는

 직전 거주주택 양도 후 양도차익분에 대해 비과세.

 

임대주택을 거주주택으로 전환하여 매각시 양도소득세 비과세 한도

개정? 임대주택 외 거주주택 비과세 평생 1회로 제한.

 

취득가액 이월과세

증여받은 부동산 5년내 매각시 계산 (취득가액 이월과세)

2017.7.1부터 , 증여받은 부동산 매각시.

위 2번 : 증여가액 (증여받을 때 취득가액) -> 양도가액.

위 3번 : 취득가역 (즉, 증여재산의 취득가액) -> 양도가액.

위 2,3번중 가장 큰 금액으로 세금을 내게 된다. <위 그림의 MAX(2,3) 의 의미

 

계산사례. 

증여이후 5년경과 후 양도 --> 증여이후 3년경과 후 양도 = MAX[2,3] = \250,965,000원

<이하의 내용들은 생략...>

 

배우자 등 이월과세 규정을 적용하지 않는 경우?

1. 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 증여받은 경우로서

 [공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률]이나 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

2. 배우자 등 이월과세 규정을 적용할 경우 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택(고가주택 포함)의 양도에

 해당하게 되는 경우(2014.1.1 이후 양도하는 분부터 적용)

3. 배우자 등 이월과세 규정을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 아니하고

 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우