[수익성부동산] 부동산 개발에 관심가져보자.

서울특별시

아파트 vs 단독주택 매매가격지수

한국부동산원 (구, 한국감정원)

실거래가 기준으로 지수를 매긴다. [관심을 가져야 한다]

 

이 그래프의 의미?

• 위기가 있어도 부동산은 우상향.
• 아파트만 오르는게 아니라 단독주택도 오른다.
• 단독주택이 외부충격에 강한 편

단독주택은 활용도가 높다<?>

: 아파트는 오로지 주택의 기능만 가지나, 단독주택은 멸실, 용도변경을 통해서 건축물의 용도를 변경할 수가 있다.

---

부동산 개발사업가? [투자자가 아닌 사업가]

골목의 변화가 시작되는 곳을 찾아라<?>

 

부동산 개발? 상품 창조

 

난생처음 소규모 개발과정 사업모델

땅 / (낡은) 건물 매입 => 리모델링 [수명 연장] / 멸실 후 신축 [ 리모델링과 신축은 다르다 ]

      => 운영 / 매각

 

샘플 [투자 포트폴리오?]

지역 / 대지 면적 / 연면적 / 건축규모 / 특징, 특화 내용

 

대지 / 연 면적

건폐 / 용적률

용도지역 확인

허가 / 착공 / 사용승인

<위 샘플상 건축기간이 약 8개월정도 걸린건가?>

 

부동산 개발 프로세스

1. 사업지 선정

• 지역, 상권, 입지 분석
• 공간 기획, 기획 설계

2. 사업성 분석

• 사업 수지 분석 (원가 산정) [손익계산을 위해서]
• 재무 모델링

3. 금융조달 & 사업지 확보

• 사업약정 체결
• 소유권 이전

4. 건축

• 인허가, 멸실, 시공, 사용승인

5. 리파이낸싱

• PF (Project Financing) or 시설자금 대환

6. 운영 & 매각

• 공간 or 자본시장에서 수익실현

부동산 개발 상세 프로세스

사업지 검토부터 순차적으로 진행.

금융기관 담당자의 관계가 중요 + 대출을 위해서 사업계획서 잘 작성해야한다

 

설계와 감리가 모두 가능한 사무소를 알아두면 좋다.