[부동산 도시정비사업 상식] 9.소규모 재건축 사업, 지역주택 조합

소규모 재건축 사업

해당 지역의 면적이 1만m² 미만이면서,

노후불량 공동주택이 200세대 미만의 다세대·연립주택 단지에서 실시하는

단지형 정비로서 조합을 결성하여 공동주택을 신축하는 사업

 

가로주택정비사업과 소규모 재건축사업은 법정요건을 충족하는 경우

전국 어디에서나 시행할 수 있다

 

자율 주택정비사업 통합지원센터, 소규모 정비사업의 일반분양분 매입 지원 (소규모 정비 임대리츠), 이주비 융자지원 등

공공지원을 배제한다.

재건축 초과이익 환수 대상. 공공지원에 있어 신중한 접근이 필요하다.

 

지역 주택 조합

주택조합

일정한 요건을 갖춘 무주택 또는 주거전용면적 85m²이하 1채 소유 세대주들이

청약경쟁없이 내 집을 마련하기 위해 설립

우리나라에는 80년에 도입

장 점	단 점
- 입주자 저축통장 및 청약경쟁 불필요 - 일반 분양주택보다 가격이 저렴 - 일반분양분보다 양호한 동호수 배정	- 지역 및 거주요건 등 자격구비 - 사업지연시 추가적인 비용부담 - 이해관계자 (조합, 조합원, 시공사 등) 간 갈등

종류 : 지역.직장 / 리모델링 조합

지역주택조합

동일 광역생활권(도 단위)에 6월이상 거주한 무주택 또는 85m² 이하 주택 1채 세대주민 20인 이상 설립

직장주택조합

동일 직장에 근무하는 자로서 무주택 또는 85^m2이하 주택 1채 소유 세대주인 근로자 20인 이상 설립

리모델링조합

공동주택 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위해 결성

 

구조

1. 조합은 업무대행사를 통해 조합원을 모집

2. 조합과 조합원은 주요사안을 조합총회를 통해 의사결정

3. 조합은 계약을 통해 업무대행사에 조합업무를 위탁하고,

   업무대행사는 토지매입, 조합원 모집.관리 , 사업계획수립, 준공까지의 인허가 절차 등 사업추진 전반을 지원

4. 시공사는 업무협약.공사도급계약을 체결하고 그 내용에 따라 공사를 시행.준공

5. 신탁사는 조합과 자금관리 신탁계약을 체결하여 조합원의 분담금, 일반 분양대금 등을 관리

6. 조합은 사업계획승인 이후 금융기관에 토지를 담보로 제공하고 사업추진에 필요한 자금을 대출

 

주택법 시행령 개정사항

1. 총회 조합원 직접 참석 의무화

주택조합의 중요 의사결정기구인 총회가 서면의결로 편법 운영되지 않도록

총회의결시 10%이상의 조합원이 직접 참석토록하고,

창립총회 및 총회의결 의무사항을 의결하는 총회는 20%이상의 조합원이 직접 참석하도록 함

2. 조합원의 제명.탈퇴시 이미 납부한 납입금에 대한 원활한 환급을 위해

조합규약에는 조합원의 제명.탈퇴에 따른 비용환급의 시기.절차를 포함하도록 명문화함

3. 시공보증 비율

시공자의 조합원 공급물량에 대한 시공보증금액의 상한 (총 공사금액의 50% 이하)을 정하면서

하한을 대통령령으로 정하도록 함에 따라 그 하한을 총 공사금액의 30% 이상이 되도록 함

 

주택법 시행규칙 개정사항

1. 총회의결 의무사항 추가

2. 조합업무대행자의 업무범위 추가

3. 조합원모집 신고 방법 등

시장.군수.구청장은 신고서 접수시 15일 이내 수리여부 결정하고 수리시 신고인에게 신고필증을 발급하도록 함

 

4. 조합원모집 공고방법 등

해당 조합원모집 대상지역의 일간신문 및 관할 시.군,.구의 인터넷 홈페이지에 모집 공고.

5. 시공보증서의 범주 (유사입법례 : 도시정비법 시행규칙 제 14조)

1. 공제조합이 발행한 보증서
2. 주택도시보증공사가 발행한 보증서
3. 금융기관이 발행한 지급보증서

보험사업자가 발행한 보증보험증권