[부동산 투자 학습] 청약 상식.1 - 기본 내용

청약할 때 알아둬야 할 상식

※ 1순위 자격 제한 (조정대상지역 , 11.3 대책)

• 세대주가 아닌 자
• 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자,
• 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자

제53조(주택소유 여부 판정기준) 

주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우

주택을 소유하고 있는 것으로 보되,

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.

 

다만, 공공임대주택의 공급,제46조, [공공주택 특별법 시행규칙] 별표6 제2호 항목에 따른 특별공급의 경우

무주택세대 구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다.

<개정 2016.5.19 , 2016.8.12 , 2017.11.24 , 2018.12.11>

 

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로

  통보받은 날부터 3개월이내에 그 지분을 처분한 경우

☞ (적용) 공유지분이 아닌 전체를 상속받은 경우(단독상속)와 상속이 아닌 증여 등은 적용되지 않으며,

    세대원에게 처분하는 것은 불인정

상속 후 일부증여 등으로 지분비율이 변경된 경우 일부 증여분은 상속으로 취득한 공유지분아니므로 불인정

 

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있는 주택으로서

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

가. 사용승인 후 20ㄴ녀이상 경과된 단독주택

나. 85m2이하의 단독주택

다. 소유자의 [가족관계의 등록 등에 관한 법률]에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서

    직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택

☞ (적용) 청약신청자가 해당 주택을 소유 및 거주(주민등록표에 등재) 한 상태에서

   입주자모집공고일 현재 다른 주택건설지역으로 이주 (세대원 전체가 이주할 필요는 없으며 청약 신청자만 이주하면 됨)

   한 상태여야 인정.

   2호 다목의 경우 최초 등록기준지는 청약신청자의 본적지를 의미하며, 상속 외에는 불인정

 

3. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라

주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아

건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

☞ (적용) 매입한 경우에는 불인정 <숙소를 위해 지은 건 되고, 기존 건물을 매입한 건 안된다??>

 

4. 20m2이하 (6.05평 이하)의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우.

  다만 2호또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 사람은 제외

☞ (적용) 20m2 이하의 주택을 지분으로 소유하고 있는 경우 지분소유자 모두 주택을 소유하지 않은 것으로 인정

 

5. 60세 이상의 직계존속 (배우자의 직계존속을 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우

☞ (적용) 공공임대주택, 노부모 특별공급, 분양전환 공공임대주택을 공급받는 경우 무주택으로 불인정 청약 신청자의 직계존속이 아니라 청약신청자 본인이 60세 이상인 경우에도 불인정

 

6. 건물등기부또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있거나 주택이 낡아 사람이 살지아니하는 폐가이거나

주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

☞ (적용) 멸실의 경우 주택이 낡아 사람이 살지않는 폐가여서 멸실되었다는 증빙이 필요하며, 실제 용도로 공부를 정리하는 경우에는 위반건축물이라는 증빙(지자체 과태료 부과 등) 필요

 

7. 무허가건물 [종전 [건축법] (법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것. 2006.5.8 을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고없이 건축한 건물을 말한다] 을 소유하고 있는 경우,

소유자는 해당건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

☞ (적용) 무허가건물은 도시지역 외의 지역에서만 인정되고 연면적 200m2 미만이거나 2층 이하인 건물에 한정.

청약신청자가 항공사진 또는 건축물대장, 재산세납부 내역 등을 통해 입증

 

8. 소형.저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우

☞ (적용) 소형.저가주택은 민영주택 일반공급시에만 무주택으로 인정되며, 입주자모집공고일 현재 60m2이하 주택또는 분양권으로서 주택가격 8천만원 (수도권1억3천만원) 이하인 주택을 말함.

주택가격은 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따르되

입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우에는 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격을 주택가격으로 본다. (분양권가격은 계약서 상의 공급가격으로 산정)

소형.저가주택을 공동명의로 보유한 경우 공동명의자 모두 주택을 소유하지 않은 것으로 보며, 2호 이상 보유 시에는 주택을 소유한 것으로 인정

 

9. 제27조 제5항 및 제28조 제 10항 제 1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우 > 미분양 의미

☞ (적용) 주택형(타입)을 기준으로 경쟁이 있었으나 미계약분 등을 선착순으로 공급받은 경우에는 주택으로 봄.

   (경재없이, 미달인 경우는 주택이 아님) <??>

 

주택소유여부 판정기준 (분양권 등)

건축물대장과 건물등기부등본 등 공부상의 용도를 기준으로 하며, 임대사업자의 임대사업용 주택도 주택으로 인정.

오피스텔은 주택으로 보지않으나 도시형 생활주택은 주택에 포함.

또한, 가정.아파트 어린이집도 건축물대장 등에 주택으로 등재되어 있으면 주택으로 인정.

 

분양권. 입주권은 공급규칙 시행일(2018.12.11) 이후에 입주자 모집. 관리처분계획. 사업시행계획 승인신청되어

보유한 경우 주택으로 인정.

시행일 이전에 보유하고 있던 분양권 등은 주택으로 보지않음

주택을 공유지분으로 보유시, 전체면적, 주택가격으로 소유한 것으로 인정

형제자매는 세대원이 아니다

(적용대상) 부양가족은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은

세대별 주민등록표에 등재된 다음의 세대원 (본인 제외)

 

1) 배우자 (세대분리 배우자 포함)

외국인 배우자는 가족관계증명서를 통해 합법적인 배우자로 확인되면

국내외 거주 상관없이 부양가족으로 인정

 

2) 직계존속 (부모.조무보,배우자의 직계존속 포함)

청약신청자가 세대주여야 하며, 동일한 주민등록표에 최근 3년 이상 계속해 등재

(배우자 분리 세대인 경우 배우자가 세대주여야 하며, 동일한 주민등록표에 최근 3년 이상 계속하여 등재)

 

다만, 직계존속과 그 배우자 중 한명이라도 주택을 소유한 경우 주민등록 분리여부와 관계없이

 직계존속과 그 배우자 모두 부양가족에서 제외

☞ 공급규칙 제53조 제6호 (60세이상 직계존속 주택소유)와 제9호(소형.저가주택)가 적용되지 않아

   직계존속이 해당 주택을 소유하고 있는 경우에는 부양가족 불인정

 

배우자 분리세대인 경우 청약신청자 본인의 주민등록표와 배우자의 주민등록표를 합쳐서

최근 3년이상 계속해서 등재되었다면 부양가족으로 인정.

(ex. 청약신청자 주민등록에 1년 등재+계속해서 배우자의 주민등록에 2년 등재 시 부양가족 인정)

- 주민등록표에 세대원으로 등재되어 있다가 입주자 모집 공고일 현재 세대주로 변경한 경우에도 최근 3년 이상 계속해서 등재되었다면 부양가족으로 인정

 

외국인 직계존속은 부양가족으로 인정되지 않으며, 내국인 직계존속이라도 요양시설 및 해외에 체류중인 경우

부양가족에서 제외.

직계존속의 판단은 가족관계증명서를 근거로 하므로 생모라 하더라도 입주자 모집공고일 당시 가족관계증명서에 등재되어 있지 않다면 직계존속으로 불인정

 

3) 직계비속 (자녀.손자녀)

미혼인 자녀로 한정하며, 부모가 모두 사망한 경우 미혼의 손자녀 포함.

30세 이상인 직계비속은 입주자모집공고일을 기준으로 최근 1년이상 계속해서

주택공급신청자 또는 그 배우자와 같은 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 인정.

재혼한 경우 재혼 배우자의 자녀는 청약신청자의 주민등록표에 등재되어야 부양가족으로 인정되며,

이혼한 자녀는 기혼자이므로 부양가족에서 제외.

외국인 직계비속은 부양가족으로 인정되지 않으며, 내국인 직계비속이라도 의무복무 및 해외에 체류중인 경우에는 부양가족에서 제외.

 

민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)

예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대, 가점을 허위로 입력하여

가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위 차단

 

5년 재당첨금지 (투기과열지구)

투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한.

단, 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도

1) 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우,

2) 법 개정 후 투기과열지구 내 추가로 정비사업 예정주택을 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우 당해 주택의 조합원 분양 제한 > 분양취소, 현금청산

 

재당첨 제한 (11.3 대책)

(재)당첨 제한 관련

가점제 당첨자의 재당첨 제한 (전국)

가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점자 적용을 배제.

 

청약관련 정책 확인

국토교통부 홈페이지에서 갱신된 정보 확인할 것