[부동산 도시정비사업 상식] 7.자율주택정비사업

자율주택정비사업

소규모주택 정비사업 (자율형 주택 정비사업)

정비해제구역, 도시재생활성화구역 등 낙후된 저층주거지를 대상으로 하는 사업

기존주민들이 내몰리지 않도록 대규모 전면철거를 지양하여 서민 주거안정과 지역 공동체 회복이 목적

 

기존 재개발·재건축같은 정비사업에 비해

절차가 간소하여 단기간에 사업이 추진되고 (판암동 사업, 18.7~준공까지 11개월 소요)

저리의 융자지원이 가능하므로 (금리1.5% <금리는 항상 변동이 가능할테니...> )

주민들이 노후주택 정비시 재정부담을 크게 완화하는 장점

 

자율주택정비사업은 단독(10호미만), 다세대 주택(20세대 미만) 집주인 2명이상이 모여

주민합의체를 만든 후 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업.

 

자율주택정비사업 통합지원센터 (한국감정원, 3월 개소)를 설립해

초기 사업성 분석부터 이주까지 원스탑 서비스 제공.

이런 소규모 건축사업의 경우 건실한 시공사 선정에 어려움을 겪는 경우 많으나,

통합지원센터를 이용하는 경우 대한 주택건설협회로부터 맞춤형 컨설팅을 받은 후

집주인이 희망하는 수준의 시공사 안내

• 집주인에 대한 이주비 융자 실시
• 세입자의 경우 임차보증금 지원

구분	자율주택정비사업	가로(길 주변) 주택정비사업	소규모재건축사업
대상	단독·다세대 주택	단독주택 + 공동주택	공동주택 (사업시행상 필요시  단지 외 건축물 포함)
정의	단독주택, 다세대 주택을 자율적으로 개량·정비	가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경 개선	정비기반시설이 양호한 지역에서 공동주택 재건축
규모 (시행령)	단독 : 10호 미만 다세대 : 20세대 미만 (단독 호수, 다세대 세대수 합산)  20 미만 [상대적으로 작은 규모]	단독 : 10호 이상 다세대 : 20세대 이상 (단독호수, 다세대 세대수 합산)  20 이상 * 합산 20미만이어도 단독만   10호이상이면 가능	노후불량건축물*200세대미만 1) 20년~30년(조례)이 지난 공동주택 2) 기간과 무관하게 안전상 문제있는 공동주택
	면적제한 없음	1만 제곱미터 미만
시행 방법	건축허가, 건축협정 등으로 노후주택을 보전·정비하거나 개량	가로구역에서 사업시행인가에 따라 주택 등을 건설·공급	사업시행인가에 따라 소규모 공동주택을 재건축
시행자	토지 등 소유자 (주민합의체)	토지 등 소유자 (주민합의체 또는 조합)
공동 시행자	시장·군수 등 + 주택공사 등 + 건설업자 + 신탁업자 + 리츠
공공 시행조건	-	안전사고 우려시 시장·군수 등 (+주택공사 등)
인허가 의제	건축허가 및 건축협정	사업계획승인 등
절차	시행자 > 건축심의 (필요시 도시계획 등과 통합심의) > 사업시행인가 > 착공 및 준공
특례	-건축규제의 완화 등에 관한 특례 -조경기준, 대지안의 공지기준, 건축물 높이제한 등 -부지 인근에 노외주차장확보시 주차장 설치기준 완화, 공동이용시설·주민공동시설 용적률 완화 -임대주택 건설에 따른 특례 : 용적률 법적상한 적용, 주차장 기준완화 -의무임대기간 8년이상이고, 임대료 인상률 제한 및 주택기금지원ㅇ르 받는 임대주택 및 공공임대주택
지원	-임대관리업무의 지원 : 임차인 모집·입주 및 명도·퇴거, 임대료의 부과·징수 등 -기술지원 및 정보제공 : 주택의 설계, 철거·시공, 유지관리 (의무대상 제외) 등

자율주택정비사업 진행 설명

1. 사업상담

건축협정형, 자율형, 합필형의 3가지 사업 방식.

위 어떤 방식을 선택하더라도 공적임대주택 공급시 용적률 인센티브는 동일하게 적용

뉴딜 사업지 (도시재생활성화지역 내)의 사업장이라면 건축면적에서 주차장 면적이 제외되고

조경, 높이 (일조, 채광, 가로구역) 등이 법적기준 대비 최대 50%까지 완화

양도소득세, 취득세, 사업소득세 등 관련 세제에 대한 안내, 지적정리 방법 등 다양한 사업정보를 안내

 

- 건축협정형

집주인들이 건축에 대한 세부사항에 대해 약속하는 건축협정을 체결하고

전체 토지를 하나의 대지로 간주하고 사업 진행 

건축협정형 순서

- 자율형

구획만 재정리 (토지면적 60m² 이상 가능) 하여 사업 진행

개별 필지의 집주인이 자율적으로 건축 진행

- 합필형

2필지 이상의 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리하여 사업을 진행하는 방식.

소유권 신탁 등을 통해 합필 추진

 

2. 사업신청 및 사전검토

사업성 분석을 희망하는 집주인은 토지 등 소유자 과반이상의 동의를 받아

통합지원센터에 사업성검토를 의뢰하고 가설계(집주인 부담)에 착수.

 

이 경우, 집주인이 요청하면 통합지원센터에서 가설계를  실시한 건축사사무소를 안내해주며

지적정리가 필요한 경우 한국국토정보공사(LX) 에서 상담 및 지적정리 가능안을 제시

통합지원센터는 가설계 완료후 20일 이내에 지적정리안, 해당지역의 분양, 임대수요, 분양가, 임대료 등을

바탕으로 사업성 분석을 실시하고 집주인에 결과를 통보

 

3. 주민합의체 구성지원 및 공공지원사항 결정 등

사업성 분석결과, 집주인들이 주민합의체 구성을 희망하면 통합지원센터는 주민설명회를 개최하여

사업성 분석결과를 보고

개별 및 집단 상담을 통해 사업참여를 희망하는 집주인만 선별,

주민합의서 작성을 돕고, 주민합의체 신고를 지원. 관리

주민합의체가 구성되면 통합지원센터는 주민합의체 정기회의를 실시하고

시공사·설계사사무소 선정, LH, 임대리츠 선맹비 신청, 사업비 신청 등

공공지원사항 적용여부에 대해 논의. 결정

 

4. 건축사,시공자 추천 및 실시설계 등

주민합의체 정기회의를 통해 통합지원센터로부터 시공사 및 건축사 안내를 신청하는 경우,

통합지원센터는 대한주택건설협회 등을 통해 시공사 안내.

 

주민합의체가 시공사와 건축사를 선정하면 실제 건축을 위한 실시설계를 실시하고,

지적정리를 위해 집주인 간 상호합의 추진 및 지자체의 행정지원을 요청

 

5. 인허가 절차관리, 사업비 융자지원 등

실시설계가 완료되면 건축협정인가(건축협정방식으로 사업을 추진하는 경우 한함),

사업시행인가, 건축심의 등 제반 인허가를 추진하게 되며,

이러한 인허가의 전 과정을 통합지원센터에서 관리. 지원

 

사업시행인가가 완료되면, 통합지원센터는 주민합의체에 맞는

저리의 맞춤형 기금 융자상품(총사업비의 50~70%, 연1.5%) 소개학, 주택도시보증공사와 협업하여 융자실행을 지원

[시세차익보다는 현금흐름을 위한 수익성 부동산을 노려라]