[부동산 도시정비사업 상식] 6.정비사업 투명성 강화 , 도시재생 뉴딜사업

정비사업 투명성 강화

정비사업 조합운영의 투명성 강화 등을 위한 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 국무회의 통과

조합 임원 보수. 선임방법 등 권리사항 변경 요건 강화. 전문조합 관리인 등기 시행

2019년 6월 11일 국무회의 통과

 

조합 임원의 권리변경 요건 강화(시행령 제39조)

기존에는 조합 임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 조합정관에 포함시키되

해당 내용 변경을 경미한 변경사항으로 판단.

그 결과 정관에서 정한 임원의 보수 등을 조합원 총회 없이 완화 변경하여 조합원 피해를 유발할 우려 존재

ex) A시 재개발사업의 조합장 X씨는 총회 없이 자신의 월급을 300만에서 500만으로, 상여금을 100만에서 250만으로 인상

 

이번 개정을 통해 조합임원과 관련된 사항을 경미한 변경사항에서 제외

앞으로 반드시 총회를 통해 조합원 의사를 반영한 변경이 이루어지도록 개선.

 

조합 등기사항에 전문조합관리인 추가(시행령 제36조)

2016년 7월 전문조합관리인제도를 도입해 운영하고 있으나,

현행 법령에서 전문조합관리인을 등기사항으로 규정하고 있지 않아

전문조합 관리인을 포함한 조합 등기 신청이 반려되는 등 조합설립 및 운영에 지장을 주는 사례가 있음

※ 도시정비법 제41조 5) 시장·군수 등은 조합 임원이 6개월 이상 공석인 경우

변호사·회계사·기술사 등의 자격을 갖춘 자를 전문조합 관리인으로 선정, 조합 임원의 업무를 대행할 수 있음

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정비계획 변경 입안제안 기준을 명시 : 도시 및 주거환경정비법 제14조

토지 등 소유자 2/3 동의 (조합인 경우 조합원의 2/3 동의)

 

재개발 사업 시행방법 변경 : 도시 및 주거환경정비법 제23조

재개발사업으로 공급할 수 있는 건축물을 주택 및 복리시설외에 일반건축물로 확대함

 

재개발 사업의 시행자 변경 : 도시 및 주거환경정비법 제25조

토지 등 소유자가 20명 미만인 경우에는 토지 등 소유자가 시행 가능

 

시공자 수의계약 요건완화 :  (기존에는 경쟁입찰) 도시 및 주거환경정비법 제29조

2회 이상 유찰시 수의 계약 [좀 더 사업진행이 빨리될 듯] <하지만, 짜고 칠 수도 있는 거 아닌가?>

 

자녀의 조합원자격 기준 변경 : 도시 및 주거환경정비법 제39조

19세 이상 자녀의 분가 (예전 20세 이상)

 

총회의 의결정족 수 명시 : 도시 및 주거환경정비법 제45조

조합원 과반수 출석 및 출석조합원 과반수의 의결

 

토지 등 소유자 재개발 방식 동의요건 : 도시 및 주거환경정비법 제50조

토지 등 소유자 3/4 및 토지면적 1/2 동의

 

사업시행인가 결정기간 신설 : 도시 및 주거환경정비법 제50조

접수 후 60일 이내에 인가 여부 통보

 

매도청구 절차 명시 : 도시 및 주거환경정비법 제64조

조합설립에 동의하지 않은 자에게 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 30일 이내에 동의 여부 서면 촉구

 

종전자산평가 통지 시점 변경 : 도시 및 주 거호 나경 정비법 제72조

사업시행계획인가 고시가 있는 날로부터 120일 이내에

사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지 등 소유자에게 통지

[예전엔 깜깜이 분양을 했다고? 제대로 정 보모르는 상태에서 들어가는 경우를 방지할 수 있다는]

 

조합원 재분양신청 허용: 도시 및 주거환경정비법 제72조

정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 재분양신청 가능

[정관 확인해서 이런 사항 있는지 확인해야 한다]

 

현금청산절차 구체화 : 도시 및 주거환경정비법 제73조

미분양 신청자, 분양신청 철회자, 분양대상 제외자 등의 손실보상에 관해서는

관리처분계획인가 고시 다음날로부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 해야 함

 

조합이 수용재결·매도청구 소송 등 보상절차를 신속하게 진행하도록 유인함으로써 토지 등 소유자의 권익보호 위해

도시정비법에서는 15% 이내에서 대통령령으로 지연이율을 정하도록 규정

지연일 수에 따라 이자율을 차등해 5%~15%까지 적용하도록 개정안 마련

• 6개월 이내 지연 : 5%
• 6~12개월 이내 지연 10%
• 12개월 초과 지연: 15%

<다음부턴 돈 들여서 온라인 강의할 때 생각 좀 해야 할 듯.

  차라리 관심분야를 정해서 책이나 유튜브를 보고 파고드는 게 나을 것 같다는 생각>

 

도시재생사업이란?

도시재생 뉴딜 주거재생사업은 저층주거지의 노후주택을 정비하고

공용주차장 등 기초생활 인프라 공급을 통해 노후 주거지의 주거환경을 개선하는 사업

뉴딜/일반/선도지역 선정 : 이런것도 계속 변할테니 매번 확인해야 할듯

서울시 재생사업 관련

서울시 재생사업 관련.2

 

도시재생 뉴딜정책 주요 내용

정책목표	3대 추진전략	5대 추진과제
삶의 질 향상 도시 활력 회복	도시공간 혁신	노후 저층주거지의 주거환경 정비 구도심을 혁심거점으로 조성
일자리 창출	도시재생 경제 활성화	도시재생 경제조직 활성화, 민간참여 유도
공동체 회복 및 사회통합	주민과 지역주도	풀뿌리 도시재생 거버넌스 구축 상가 내몰림 현상에 선제적 대응

 

도시재생 뉴딜의 4대 목표

주거복지 실현, 사회통합, 지역기반 일자리 창출, 도시경쟁력 회복 등 사회적 가치 실현에 기여.

지역주민의 참여와 협업을 수반하는 사업인지 여부를 판단해 최종 지정. 공고

<라기보단, 결국 GDP 증가, 경제성장, 불경기 탈출 등에 부동산 건설, 개발만 한 게 없어서겠지?>

 

도시재생 뉴딜 선정 대상에서 제외

투기 과열지구 / 투기지역

 

※ 서울특별시 '서울시 도시 재생 활성화 지역 지정요건'3가지 중 2가지 충족

1. 인구감소 요건

최근 30년간 인구가 가장 많았던 시기와 비교해

인구가 20% 이상 감소했거나 최근 5년간 3년 이상 연속으로 인구가 감소

 

2. 노후도 요건

전체 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율이 50% 이상

 

3. 산업 요건

최근 10년간 총사업체수가 가장 많았던 시기와 비교해

5% 이상 총사업체 수가 감소했거나 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총 사업체 수가 감소

<하지만, 국가의 인구 자체가 감소해버린다면...?>

 

단, 요건을 모두 충적했더라도 집값 상승이 우려되면 대상에서 제외