[부동산 도시정비사업 상식] 4.재건축.재개발 사업성 분석

재건축, 재개발 사업성 분석

   투자가치가 있는 재건축, 재개발구역을 찾는 방법   

낮아야 좋은 것 : 헌집 매입가 , 분담금 , 프리미엄

높아야 좋은 것 : 일반 분양물량 , 일반 분양가격

수익 = 매도가격 - 투자금액 (헌집 매입가격 + 분담금)

 

간단한 방법

해당 정비구역의 일반분양가격 : 건축한지 1~2년 정도 된 비슷한 조건의 주변물건 참조

해당 정비구역의 조합원분양가격 : 일반분양가격의 90%정도? (보수적으로 산정)

프리미엄은 매도자가 요구하는 금액

수익 = (일반분양가격 - 조합원분양가격) - 프리미엄

수익 = 매도시세 - 투자금액 [헌집 매입가 + 분담금]

 

매도시세

주변에 최근 분양한 비슷한 면적과 층수의 주택매매가격을 기준으로 예측하되

추진위원회승인이나 조합설립인가처럼 초기 단계인 경우에는 주변시세보다 높게 예측,

사업시행인가나 관리처분계획인가처럼 막바지 단계인 경우에는 주변 시세와 비슷하게 예측.

<아래 "감정평가금액" 부분의 내용때문 인가?>

 

헌집(기존 세대) 매입가격

헌집에 대한 가치인 권리가액에 프리미엄이 더해진 가격으로 권리가액을 알면

   내가 사려는 헌집에 대한 프리미엄이 얼마인지 예측가능

   = 권리가액 + 프리미엄

 

권리가액?

그 물건의 가치를 반영한 가격으로 감정평가액(종전자산 평가액)에 비례율을 곱한다

일반적으로 조합 설립 전과 분양 신청 전에도 대략적 금액이 나오기는 하지만,

정확한 금액은 관리처분계획이 진행되야 알수 있으며,

관리처분계획이 끝나야 정확한 비례율을 알 수 있다

   = 권리가액 = 감정평가금액 * 비례율

 

비례율

재개발사업으로 분양하는 아파트나 상가의 총분양가액에서 총 사업비용을 뺀 금액

   = 조합원들이 보유한 재개발 이전자산의 총평가액으로 나눈 수치

   = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

즉 재개발에 따른 수익률이라 볼수 있다.

ex) 내 감정평가액이 1억이라 할때,

      비례율이 120%라면 재개발사업을 통해 1억2천만으로 가치가 늘어나는 것

      비례율이 90%면 9천만원

비례율은 상황에 따라서 조합이 언제든지 높이거나 낮출 수 있으므로

투자시 비례율만을 보고 섣부르게 판단해서는 안 된다

   

감정평가금액

감정평가금액이 높게 책정되면 자신의 헌 주택을 팔고 조합에서 이탈하는 경우가 발생하기에

주변시세에 비해 낮은 가격으로 결정

 

공동주택 감정평가액

면적, 층수 등 비슷한 주변주택의 매매가격과 전세가격의 중간 값이 자신이 현재 관심갖는 헌집의

감정평가액으로 예상하면 된다.

주텩 주택매매가격의 약 90~85%정도로 설정하되 최대한 보수적으로 설정하는 편이 좋다

 

종후자산평가액

사업완료후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산총액으로

조합원 분양수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액.

 

종전자산평가액

조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들,

즉 현재 소유하고 있는 토지,건물의 감정평가액 모두 합친 것

 

분담금

재건축,재개발을 통해 새 집을 받는 상황에서 자신의 권리가액이 새집 가격보다 적은 경우 부담할 금액

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액(감정평가액*비례율)

투자를 결정할 때,

매입할 프리미엄, 은행이자 비용 등을 고려해서 수익성을 검토해야 한다.

 

   좋은 재건축, 재개발찾는 방법?   

1. 15평이상

기존 세대(조합원)가 소유한 대지의 면적이 넓어야

그 토지위에 조합원 자신들을 위한 주택을 짓고도 추가로 더 일반분양 주택도 지을 수 있다.

그래도 사업성이 (정말?) 좋다면 투자를 생각할 수 있다.

 

세대별 평균 대지면적 = 단지의 전체 대지면적 / 기존 총세대수

재건축 : 총 세대수는 '건축물대장 - 총괄표제부' / 단지의 전체 대지면적은 '토지대장' 참조

재개발 : 정비계획 발표 자료를 참조

 

2. 조합원대비 일반분양분 비율이 높은 지역이 수익성이 좋은데 15~20%

일반분양비율 = 일반분양 세대수(새집 총세대수 - 조합원수) / 기존 총세대수

일반적으로 재건축단지, 재개발지역에 유용하게 사용 가능

 

공개를 할수도있고 안할수도 있으나 아래 사이트에서 정보 조회

서울시 정비사업 정보몽땅 (링크)

 

경기도청 (링크)

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