[부동산 도시정비사업 상식] 3.주택 소유여부

재건축. 재개발 투자 시 주택 소유 여부

재개발, 재건축 주택에 대해서는 해당 주택에 대한 멸실 등기를 신청(접수)한 날부터 무주택으로 보며,

재개발, 재건축 주택은 조합원이 건축주가 되어 건설하는 주택이므로

준공이 되면 해당 주택을 소유하게 되는 것

 

멸실등기?

부동산이 멸실된 경우에 행하여지는 등기를 말한다. 

멸실등기는 사실의 등기이지만 부동산이 멸실된 경우에는 부동산의 권리도 소멸한다.

즉 토지가 함몰하여 없어지거나 건물이 소실ㆍ파괴되어 한 개의 부동산전체가 멸실하였을 경우에는

그 멸실을 등기하고 당해 등기용지를 폐쇄하는 것이나

토지나 건물의 일부가 멸실한 때에는 면적이나 건물표시의 변경등기가 행하여질 뿐이고 멸실등기를 하는 것은 아니다.

 

본인 소유의 주택을 재건축 조합명의로 지분100%를 신탁을 한 경우,

등기부상 소유자가 조합으로 명의가 변경되므로

건물 등기사항 증명서 상의 신탁 등기 접수일 또는 건축물 대장 등본의 처리일보다 먼저 처리된 날을 기준으로 무주택

 

관리처분인가 이전에 재개발 입주권을 소유하고 있는 경우,

소유하고 있는 청약통장을 사용한 것으로 간주되는지 여부

* 1순위 자격제한 (조정대상지역) , 11.3 대책

세대주가 아닌 자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한자,

2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자

 

자금조달계획 등 신고 의무화 (투가과열지구 내)

투기과열지구 내 거래가액 3억원이상 주택 (분양권, 입주권 포함) 거래 시

 

자금조달계획 및 입주계획 등 신고 의무화

* 민간택지, 공공택지 모두 적용

자금조달 계획서 신고항목 개선안

개선이 아니라 규제강화된거 아닌가?

주택취득자금 조달 및 입주계획서 양식

재건축 초과이익환수제

재건축사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우

국가가 조합원들한테 그 이익을 환수하는 제도

참여정부시절 2006년 9월 주택가격 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 도입

'재건축 초과이익 환수에 관한 법률'

<개인의 행복추구권에 반하는 항목 아닌가? 그리고 사업진행할 때까지 인내하는 사람들의 대한 보상도 없이>

 

• 주택시장 침체 등의 이유로 2012년 12월18일 ~ 2014년 12월 31일까지 2년여간 유예
• 2017년 12월 31일까지 3년간 추가로 유예
• 2018년부터 다시 시행 <정권바뀌면 다시 안할지도 모르지...>
• 재개발과 리모델링은 제외 <이것도 앞으로 모르지..>

조합원 1인당 평균이익	조합원 1인당 평균부과액
3,000만원 이하	면제
3000만 초과 ~ 5000만 이하	최고 200만원 (3천만원 초과금액의 10%)
5000만 초과 ~ 7000만 이하	최고 600만원 (200+ 5천만원 초과액의 20%)
7000만 초과 ~ 9000만 이하	최고 1,200만 (200+400 + 7천만원 초과금액의 30%)
9000만 초과 ~ 1억1천만 이하	최고 2,000만 (200+400+600+                                  9천만원 초과금액의 40%)
1억1천만 초과	200+400+600+800 + 1억1천만 초과금액의 50%

• 개시지점 : 재건축 조합설립추진위원회 설립승인
• 종료시점 : 준공인가일
• 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 부대비용, 제세금고오가금 등

재건축 부담금 = [종료시점 주택가격 - (개시시점 주택가격 + 정상주택가격 상승분 총액 + 개발비용) ] * 부과율

                       개시시점 주택가격과 종료시점 주택가격은 한국감정원의 고시가격 기준