[부동산 도시정비사업 상식] 1.재건축, 재개발 절차

[올인원 강좌다 보니 그렇다쳐도, 각 강의간에 중복된 내용이 좀 많네... 이런걸 정리해서 강좌 패키지로 묶어주면 좋을 것 같은데...]

 

재건축, 재개발 절차

정비사업단계별 개정내용

정비사업단계별 개정 내용 (시행일 : 2018.2.9)

기본계획 수립, 정비 기본계획 수립 및 지정

• 국토교통부장관은 기본방향과 개략적인 정비구역의 범위가 포함된 도시 및 주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립, 5년마다 타당성 분석
• 자치구청장은 기본계획에 적합한 정비계획 수립 후 30일 이상 주민공람
• 지방의회 의견 수렴후 특별시장 광역시장에서 정비구역 신청
• 14일 이상 공람 후 구의회 의견청취
• 구도시계획위원회에서 심의 후 지정

안전진단 - 재건축의 경우

• 재건축의 경우 안전진단 절차가 완료되어야 정비계획 수립이 확정
• 5인 이상 평가위원회에서 지반상태, 균열, 노후도, 건물마감, 주차, 일조, 소음, 미관 등 예비진단 통과 후
• 주거환경15%, 건축마감 및 설비노후도 25%, 구조안전성 50%, 비용분석 10%
• 안전진단 결과 D 등급: 조건부 재건축, E 등급: 재건축

추진위 구성 및 승인

• 주민의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성
• 시,군,구청장의 승인 필요
• 정비사업 전문관리업체 선정, 조합설립인가 준비업무, 정비사업계획서 작성. 토지 등 소유자 동의서 징구, 창립총회 준비, 운영규정 및 정관 초안작성
• 조합설립 후 모든 업무조합으로 이관

조합설립인가

• 주민의 동의를 얻어 조합설립인가 신청
• 인가 받은 날로부터 30일 이내 사무소 소재지에 등기 - 정비사업조합
• 재개발사업은 미동의 시에도 조합원, 재건축은 미동의 시 청산대상
• 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 후 매입하면 현금청산 | 재개발은 관리처분인가 후 매입하면 현금청산 <?조합이 되는게 아니라는 의미>

사업시행인가

• 조합이 추진하는 일체의 사업내용을 최종적으로 확정하는 단계
• 사업시행계획서를 시,군,구청장에게 제출 후 인가
• 분양신청기간을 공고할 의무발생. 국,공유지의 용도폐지 및 감정평가 가격산정기준일
• 1~2년 안에 관리처분계획인가

시공사 선정

• 경쟁 입찰로 선정. 조합원 총수의 과반수이상 참석, 3회이상 유찰 시 총회의결 후 수의 계약
• 관리처분총회 전 시공사와 계:약조건 확정
• 시공사로부터 자금대여 가능. 조합의 자금 여유 생김

<수의 계약? 법률 경쟁이나 입찰에 의하지 않고 상대편을 임의로 선택하여 체결하는 계약.>

 

조합원 분양신청

• 사업시행인가 고시일(시공사 계약일)로부터 120일 이내 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 공고
• 분양신청기간은 통지한 날부터 30일이상 60일이내로 신청
• 전 소유자가 분양 신청한 경우 승계, 미분양신청자 현금청산 조합설립 미동의자 매도 청구

미분양신청자, 분양신청 철회자, 관리처분계획에서 제외된자는 관리처분계획이

인가.고시된 다음 날부터 90일이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의

 

조합원 관리처분계획인가

조합원의 토지와 건물에 대한 권리를 정비사업으로 조성된 토지와 건물로 변환시켜주는 단계

관리처분계획인가일 기준으로 입주권 형성

기존 건축물 철거 전에 조합원분양신청 현황을 기초로 구청장에게 관리처분계획인가를 받음

 

이주, 철거, 착공, 일반분양

이주가 완료되면 일반분양 전에 조합원의 동호수 추첨

이주비를 받는 것이 투자금을 줄일 수 있어서 투자에 유리

추첨을 하지 않는 자는 현금청산

착공후 일반분양, 잔여분 20세대 이상일 때 분양, 미만은 임의 공급

 

이전고시, 청산

소유권이전고시 후 조합해산 및 청산

 

재건축. 재개발의 차이점

차이점	재건축	재개발
조합원자격	- 조합설립에 동의해야 함. - 미동의 시 청산대상 - 건물과 토지 모두 소유해야 함   (주로 사익 목적)	- 조합설립 등의 여부와 관계없이   조합설립과 동시에 조합원 - 건물 토지 중 하나만 소유해도 됨   (주로 공익 목적)
정비기반시설	양호함	열약함
기반시설 기부채납	재개발에 비해 적은 편	재건축에 비해 많은 편
세입자 주거이주비 및 상가영업보상비	해당 없음	지급해야 함
안전진단 실시 여부	실시함 (단독주택 재건축은 안함)	실시하지 않음
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50% (시.도 조례에 따라 다름)	서울10~15% 경기.인천 5~15% 지방 5~12% (시.도 조례에 따라 다름)
사업진행의 원활 정도	재개발에 비해 원활	재건축에 비해 원활하지 않음
현금청산자 비율	비교적 적음 (2% 미만)	재건축에 비해 많은 편임 (10~20%)
현금청산 방법	매도청구	수용
현금청산	시세 기준	감정평가액 기준
개발 부담금	재건축 초과이익환수제 - 2018년 1월부터 시행.   조합이 얻은 이익이 한 가구당   평균 3천만 넘는 경우, 초과금액의   최고 50% 세금 납부	해당 없음
실투자금액	재개발에 비해 많은 편임	재건축에 비해 적은 편