[부동산 도시정비사업 상식] 2. 조합원 자격 / 재건축, 재개발 투자할 때 확인할 것

조합원 자격

도시 및 주거환경정비법 39조

원칙 : 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자 (재건축사업의 경우 재건축 사업에 동의한 자)

여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지 등 소유작 ㅏ1세대에 속하는 때.

   이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한

   배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대

3. 조합설립인가후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지또는 건축물의

   소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

 

재건축.재개발 단계별 투자시 확인할 사항

   조합설립인가 단계   

개발 초기단계로 사업지속 여부나 사업기간 등을 정확하게 알수 없어 투자수요가 적음

프리미엄이 적게 붙어 투자금액이 다른 단계보다 적음

조합설립인가 동의를 수월히 받기위해,

  건축비용이나 대여금이자와 같은 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하는 경우가 있으므로

조합설립총회 때 배포하는 안내 책자를 유심히 보고, 주변 개발단지와 비교 할것

<즉 기대감, 평가를 높게하는 걸 조심하란 의미?>

 

비례율    = (종후자산평가가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 * 100

            = (총분양수입 - 총사업비) * (1/총종전자산 [감정평가액] )

권리가액 = 감정평가금액 * 비례율

            = 비례율 * 조합원 종전자산

권리가액 구조

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액

종후자산의 평가는 설계도서에 따라 새로 신축되어질 것을 전제로 하여 평가하는 것으로 일종의 조건부 평가

 

평가액이 높을 수록 누가 유리할까?

• 현금청산자
• 소형투자자 : 전체 감정평가금액 상승이 아닌 내 것만 상승하는 것이 유리
• 조합원분양가 격추가 커질수록 소형 투자자가 유리

사업시행인가 단계

• 건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알수있는 단계
• 어느정도 수익성을 예측할 수 있기에 투자자수요가 많아지기 시작. 투자여부 결정할 타이밍

사업시행인가이후 조합원 분양신청 전

• 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세
• 사업시행계획인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 평가금액
• 분양대상자별 분담금의 추산액
• 분양신청기간 등

관리처분인가 단계

- 조합원분양신청을 마친 후이며 구체적인 사업성 (공사비, 기타사업비, 세입자별 손실보상액, 감정가, 일반분양분 등 등)

- 프리미엄도 많이 붙음

* 이 단계에서도 정확한 일반분양가는 알수없다. 일반분양 단계가 아니기에.

  일반분양때 부동산 분위기에 따라 분양가 변동 / 미분양 가능성도 존재

 

일반분양 단계

- 투자수익을 정확히 판단할 수 있는 시기

<결국 제 값주고 사야하는 상황?>

* 준공된 주택이라도 청산 전까지는 미분양 등의 이유로 인한 추가분담금이 발생할 수 있다.