[부동산 금융 상식] 2. 전세금 반환 보증 / 대출.

2019년.

전세 계약기간이 절반 이상 지난 세입자도 전세금반환보증 가입 가능해진다

<부동산 법안은 필요할 때 마다 매번 확인해야 하는 사항같다>

가입 방법

HUG (주택도시보증공사) 영업점 및 홈페이지 , 시중은행과 위탁 공인중개사를 통해 가입 가능

카카오 페이 (?)로도 가입가능 <2020년엔 네이버도 가능한듯 한데?>

구분	주택도시보증공사	서울보증보험
대상	단독.다가구, 연립.다세대 , 주거용 오피스텔, 아파트	아파트, 다세대(연립), 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택
인수기준	- 선순위 설정최고액과 임차보증 합산금액이 해당 주택 추정시가의 100% 이내 - 선순위 설정최고액이 주택 추정시가의 60%이내	- 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산금액이  해당 주택 추정시가의 100% 이내 - 선순위 설정최고액이 주택 추정시가의 50% 이내
임차보증금	수도권 7억원 이하 그외 지역 5억원 이하	아파트 : 제한없음 아파트 이외 주택 : 10억원 이내
보증조건	- 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 없을것 - 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이   없을 것 (단독, 다가구 제외) - 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소 - 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것 - 전세계약기간이 1년 이상일 것 - 공인중개사가 확인, 날인한 전세계약	- 경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등이 없을 것 - 토지와 건물의 소유주가 같을 것  (단, 신규 분양아파트의 경우는 가능) - 미등기 주택 아닐 것 - 임대인이 신용관리대상자가 아닐 것 - 임대인이 임대주택업체가 아닐 것 - 전세금보장신용보험에 이미 가입된 임대차 계약이    아닐 것 - 전전세 (전대차) 및 임대아파트의 분양권자와   체결한 임대차 계약이 아닐 것

<2019년 기준>

 

보험금 청구시기

1. 주택임대차계약이 해지또는 종료된 후 30일이 경과하였음에도 임차보증금을 반환 받지 못한 때
2. 임대차기간중 임차주택에 대해 경매또는 공매에의한 배당실시 후 임차보증금을 반환받지 못한 때
3. 위 1,2의 사유 이외에 사유가 발생하였음에도 임차인이 임차보증금ㅇ르 반환받지 못한 때

LTV

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율

ex) LTV 70%, 3억짜리 주택으로 돈빌리고자 할 때, 3억 * 70% = 2.1억까지

DTI

총부채상환비율, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.

ex) 연간 소득이 5천만원, DTI 40% 일 경우,

  총 부채의 연간 원리금 상환액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것

 

고가주택은 공시가 9억 초과

주택구입 목적시 지역별 LTV. DTI 비율

<이것도 바뀌었을 가능성이 있으니 실제 투자할 경우 재확인해야 할듯>

 

규제지역: 투기지역.투기과열지구, 조정대상지역

 

RTI , 임대업 이자 상환비율

부동산임대업 여신심사할 때 임대업 이자상환비율 (Rent To Interest)을 산출해

해당 대출의 적정성 여부 심사

= 연간 임대소득 / (해당임대업 대출의 연간이자비용 + 해당임대건물 기존 대출의 연간이자비용)

아파트를 포함한 주택은 연간 임대소득이 1.25배

상가, 오피스텔 등 비주택은 1.5배

RTI가 높아지면 임대사업자들이 세입자에게 월세를 올릴 가능성이 높다 (세입자 부담 증가)

- 이자비용

해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우, 이자비용을 합산하고, 금리상승에 대비한

스트레스 금리 (최저 1%p) 가산

3년 이상의 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용대상에서 제외

- 예외사유

1억원 이하 소액대출, 상속 등 불가피한 채무인수, 중도금대출 등은 RTI 심사대상에서 제외

 

LTI , 소득대비 대출비율

= 대출금액 (개인사업자 대출 + 가계대출) / 연간소득 (영업이익+근로소득)

소득에 비해 과도하게 대출을 받고있는지 감시위해서

 

1억원 초과 신규 대출 취급시, 차주의 LTI 산출해 여신심사시 참고지표로 활용

 

차주 대출총액 : 차주의 全 금융권 가계대출

차주 소득 : 영업이익을 기준으로 하되 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산 가능