[부동산 투자 학습] 7. 부동산 투자 개론 - 부동산 대출, 규제, 재개발, 재건축, 갭투자

부동산 대출 : 상품과 규제

대출 상품

보금자리론 (강의 내용은 2019.8월 기준인지라 금일 조회해봄)

금리, 상품 설명은 한국주택금융공사 사이트에서 (링크)

한국주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 및 분할상환방식의 주택담보대출.

 

상품 소개

	u-보금자리론	아낌e 보금자리론	t-보금자리론
소개	한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론	대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1%p 저렴	은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론
주택연금 사전예약	- 본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 고객님께서 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전예약하고, 주택연금 가입연령에 도달 시(55세 이후 전환 희망 시) 주택연금으로 전환하는 상품입니다. - 사전예약 공사 보금자리론을 주택연금으로 전환 시 우대금리(0.15%p 또는 0.3%p) 누적액을 전환장려금 형태로 일시에 지급해 드립니다.
유의사항	각 상품별 대출 신청이 가능한 금융기관이 상이하므로 꼭 확인하여 주시기 바랍니다. 대출실행은 대출 신청 완료 후 최장 70일 내에 가능합니다. - 대출신청 후 ~ 대출승인 : 최장 40일 - 대출승인 후 ~ 대출실행 : 최장 30일 * 대출희망일이 신청일로부터 40일 이후인 건만 접수 가능

 

보금자리론 금리

디딤돌 대출 (주택담보대출') (링크)

신청 대상

• 부부합산 연소득 6천만원 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원까지) 이하의 무주택 세대주
• 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자 (순자산 기준금액 3.94억원)

적격대출 (링크)

한국주택금융공사가 국민의 내집마련과 가계부채의 구조개선을 위해 만든 장기고정금리대출

 

신청대상

• 민법상 성년
• 신용정보 관련 사항은 신청 은행에 확인하실 것
• 주택 수 : 대출신청일 현재 무주택자 또는 1주택자(구입용도*에 한해 일시적 2주택 허용하며, 기존 주택은 대출받은 날로부터 최대 2년 이내 처분조건). 다만, 투기지역의 처분조건부 대출은 취급불가하며 투기과열지구 · 조정대상지역은 기존 주택 6개월 이내 처분 조건

 

부동산 대출 규제 정리

- LTV (Load To Value ratio) : 담보 인정 비율 ex) LTV가 50%라면, 보유 담보가 2억이면 1억까지 대출

- DTI (Dept To Income) : 총부채 상환비율,

  소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산

   ex) DTI 50% 일 때,  연간 소득이 4천이라면 연 대출금상환기준 2천까지 대출 가능

- DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금 상환 비율. 대출자의 연소득 대비 전체 금융부채 원리금 상환비율

  여기서 금융부채란 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함.

  DTI보다 더 규제강도가 높다고 볼 수 있다.

지역별로 각 규제 %가 달라진다

 

재개발/재건축/갭투자

재개발 투자

요건 : 서울 2가지 이상 만족 / 기타 1가지 이상 만족

변화가 있을지도 모르겠다

재개발 분양자격 등도 확인할 것

바뀌었을지도 모르니 항상 확인해보자

재건축 투자

집값 형성 공식

일반적 : 전세가격 + @ / [주거에 대한 순수한 가격] & [가치]

재건축 : 전세가격 + @ + B / [주거에 대한 순수한 가격 & 가치] & 기대감

강사 의견? 재건축 아파트의 현재 시세 > 오늘까지의 모든 정보가 반영된 상태

 

갭투자

매매가 - 전세가 = 투자금액

• 전제 : 전세가 상승 > 매매가 상승
• 위험 : 전세없이 공실 & 매매가 하락

특성

• 대출없이 비교적 소액접근
• 매매가 상승시 레버리지 효과