[부동산 투자 학습] 6. 부동산 투자 개론 - 부동산의 금융상품화 (펀드,리츠) , 부동산 민법

부동산의 금융상품화 : 부동산 펀드 & 리츠

부동산 펀드

부동산 펀드 구조

투자자 <-> 판매사 <-> 자산운용사 (부동산 개발, 수익성부동산, 해외 부동산 등) <-> 수탁회사

임대형	오피스나 상가를 사서 임대료 수입 꾸준히 발생하는 임대료수입 이외 시세차익도 가능
대출형	부동산 개발 사업하는 시행사에 자금을 대출해주고 대출이자를 받는 펀드 건설사 부도 등의 사건 발생하면 큰 소실이 발생할 수 있다
경공매형	경공매에 참가해 부동산을 매입한 후 이를 임대하거나 매각해서 수익을 올리는 펀드
개발형	펀드자금으로 직접 주택을 짓거나 건설사업 진행 분양 및 임대를 통해 수익추구

국내외 부동산펀드 수익률 분포도 (예전꺼다보니.. 근데 많이 올랐을지도?)

부동산 리츠는 주식?

리츠 구조

2018년 전체 리츠의 자산별 평균 수익률

<리츠의 투자 자산의 성격, 항목을 봐야할듯>

 

	리츠	부동산 펀드
형태	주식회사	신탁/회사형
최소 자본금	위탁 리츠 50억원 자기 관리 리츠 70억원	규제없음
차입	순자산의 10배이내 가능 (주총 특별 결의)	제한없음
세제혜택	90%이상 배당시 법인세 비과세 자기관리 리츠 제외	90%이상 배당시 법인세 비과세

(자료 : 국토교통부, 금융감독원)

 

부동산 민법

   점유에 의한 소유권 취득   

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

1) 20년간 소유의 의사로 평온,공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

2) 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온,공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다

> 20년간 점유 or 10년간 부동산 등기 > 실소유주 됨

 

   분묘기지권 [관습법]   

1. 토지 소유자의 승낙
2. (토지 소유자의 승낙 X) 분묘를 시효로 인해 취득
3. 자기 토지에 분묘를 설치이후 토지만을 타인에게 처분

하나라도 해당되면 분묘기지권 성립 [분묘의  수호 및 제사]

기간은 [분묘]가 존속하고 있는 한 계속                          

소유자는 임의이장 불가                                             

<경매공부할때도 나오는 항목이던데..>

 

   소유 형태 : 공유 / 합유 / 총유   

제262조(물건의 공유)

1) 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

2) 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.

 

공유 : 지분 소유 / 자유롭게 처분 가능

합유 : 조합 소유 / 자유로운 처분 불가

총유 : 비법인단체 소유 (문중단같은) / 자유로운 처분 불가

부부공동명의 -> 공유 [양도소득세 절세 가능]

 

   계약   

제565조(해약금)

1) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는

   당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고

   수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

매수자 : 계약금포기

매도자 : 계약금 배액 상환

24시간? 가계약금? : 돈 보내는 순간 계약이 성립된 것.

 

임대인의 의무 vs 임차인의 의무

제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

제634조(임차인의 통지의무)

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이

임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

 

   상속 : 법정상속분 vs 유류분   

제1009조(법정상속분) - 최소한의 권리 정의

1) 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 균분으로 한다. <개정 1977.12.31..1990.1.13>

2) 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 직계비속의 상속분의 5할을 가산하고,

   직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 지계존속의 상속분의 5할을 가산한다. <개정 1990.1.13>

제1112조(유류분의 권리자와 유류분) 상속인의 유류분은 다음 각호에 의한다.

1) 피상속인의 직계비속은 그 법정상속분의 2분의 1

2) 피상속인의 배우자는 그 법정상속분의 2분의 1

3) 피상속인의 직계존속은 그 법정상속분의 3분의 1

4) 피상속인의 형제자매는 그 법정상속분의 3분의 1

 

유류분?

법률 상속 재산 가운데, 상속을 받은 사람이 마음대로 처리하지 못하고 일정한 상속인을 위하여 법률상 반드시 남겨 두어야 할 일정 부분 [네이버 국어사전]