[부동산 투자 학습] 6. 부동산 투자 개론 - 부동산 계약서 작성시 주의 사항, 경매 (간략하게)

부동산 계약서 작성 시 주의사항

   매매계약서, 임대차 계약서 양식   

부동산 매매 / 임대차 계약서

특약사항에 주의, 위에 적힌 기본 내용에 대해서 우선하는 내용

 

정부에서 지정한(?) 주택임대차 계약서 양식

주택 임대차 계약서 양식 중 하나

계약의 시작, 연장, 종료 및 중개수수료 등에 대한 내용

 

   주의 사항   

1. 계약 당사자 확인 (민원24 확인)

   당사자 신분 확인

   - 등기사항증명서 (미등기 건물은 건축물대장이나 건축허가서)

   신분증

   대리인인 경우

   - 인감증명서. 위임장. 대리인 신분증

   - (임대인의 대리인과 계약 체결 시) 임대인과 직접 통화하여 위임사실 확인. 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로

2. 현 시설 상태의 매매(임대차) 계약임 (하자 등 확인)

3. 대출 관련 특약

• 매매 : 대출금 정리 (경매에 넘어갈 수 있는 부분 확인)
• 임대 : 추가 대출 불가 (특약으로 넣는 게...)

4. 부동산 중개 수수료 사전 협의

참고사항

• 수리비 발생 시 비용 부담
• 중대한 사항 (보일러, 수도) > 임대인 (집주인)
• 경미한 사항 (수도꼭지, 형광등 등 소모품) > 임차인 (세입자)

중도금 지급 = 루비콘 강 (돌아올 수 없다, 계약 이행) [계약금, 중도금 , 잔금]

경매 : 승자의 저주 / 상처뿐인 영광

   경매 채권자 우선순위   

1. 비용상환채권 [경비]

2. 최우선 변제금 [소액 임차인] 

3. 세금 [국세, 지방세]

4. 우선변제권 [임차 보증금 등]

5. 임금채권 [임금 및 근로관계]

6. 일반 국세 [가산금 등]

7. 공과금 [4대 보험]

8. 일반 채권 (세입자, 은행, 기타 채권자)

* 숨은 복병 : 유치권 (공사대금 등) / 위장임차인

 

장점

1. 시세대비 낮은 가격에 구매할 가능성

2. 권리관계 정리 : 국가에 의한 정리

   세금, 채권 관계 포함 but 유치권은 별개

 

단점

1. 시세대비 높은 가격에 구매할 가능성 > 승자의 저주 , 경쟁/군중 심리

2. 권리 분석 실패, 숨어있는 비용, 위험 (유치권 등)