[부동산 투자 학습] 5. 부동산 투자 개론 - 상가 (수익형 부동산) , 지역주택 조합 주의

상가 투자 (수익형 부동산 투자 방법)

수익형 부동산 : 임대 수익

차익형 부동산 : 매매 차익

 

   좋은 상가 찾기 어려운 이유   

• 상속, 증여로 소유권 이전이 대부분
• 대기 중인 잠재고객 많음

   수익률 계산법   

연간 임대수익 / 자기 자본 = 임대수익률

 

ex) 매매가격 1억원 , 보증금 2000만원 , 월세 50만원

간임대수익 = 50만원 * 12개월 = 600만원

자기자본 = 1억원 - 2000만원 = 8000만원

임대수익률 = 600만원 / 8000만원 = 7.5%

 

(연간임대수익 - 연간대출이자) / (자기자본 - 대출금) = 임대수익률

 

ex) 매매가격 1억원 , 보증금 2000만원 , 월세 50만원 / 대출금액 5000만원 , 대출이자 3% 연 150만원

자기자본 = 1억원 - 2000만원 - 5000만원 = 3000만원

임대수익률 = 450만원 / 3000만원 = 15%

 

상가 수익률 상승

• 임대료 상승 : 연간 5% 한도 내 가능 / 재계약, 신규계약 시 한도 적용 예외
• 대출 활용 : 대출이자 vs 임대수익률 비교 필수 / 공실의 경우 대비 필요

상가 투자 포인트

• 임대료, 매매차익 중 선택
• 신도시 상가는 활성화 기간 길어질 수 있다
• 재건축 대상 단지 낡은 상가 > 투자대상으로 매력
• 상가경쟁력 판단 > 온라인/스마트폰 대체 가능성 <배달 사이트, 앱 등>

피해야 할 경우

테마 상가 - (소유권 주장이 어렵다)    ex) 의류 전문 상가

분양형 호텔/레지던스 

 

망하는 부동산투자 (지역주택조합 / 기획부동산)

지역 주택 조합?

많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합

지역주택조합의 장,단점

보통 3천~5천만대의 조합 가입비 > 관리가 어려운 돈 <눈먼 돈이 될 수도?>

사업 미진행 등으로 돈이 묶이거나 날릴 수도

 

   사업진행 요건   

• 조합설립인가 : 전체 대상토지의 80% 승낙
• 사업계획승인 : 전체대상토지의 95% 소유권
• 조합 가입비   : 환불불가 <미친...>

--> 성공률 20% 정도밖에 안된다고...

 

기획부동산

00 신도시 부근 토지 분양 , 00 법무사 책임 등기 등 등 의 홍보 문구.

지번 요청에 대한 답변을 못 하는 상황.

 

> 각종 개발 호재 등을 미끼삼아 임야를 수백 필지로 쪼개거나 지분을 나눠 분양하는 것을 말함

지분파는 행위 자체는 불법은 아니나

개발가능성 낮은 땅을 주변의 개발 계획과 연결짓거나 개발 계획이 취소 혹은 미확정임에도

확정된 것처럼 얘기, 홍보하는 경우가 많다.

설사 개발기회가 와도 소유/토지주가 많기에 일관된 의견모으기도 쉽지않다.