재개발 투자
재개발 사업 : 노후동네 철거 > 아파트/학교 등 신축
법조문 (도시및 주거환경정비법]
정비기반시설이 열악하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나
상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 (제2조)
재개발 사업 절차 & 기간
초기 : 기본계획수립 > 정비구역지정 > 추진위 (안전진단은 필요없다)
중기 : 조합설립인가 > 사업시행인가
말기 : 관리처분계획 > 일반분양/이주 > 철거/착공 > 준공/입주
재개발 사업 수익성 분석
투자 포인트
- 조합원 가능 여부 확인 필수 (최악의 경우 공시지가로 현금청산)
- 주변시세 확인 (총투자금액 > 주변시세)
리모델링 투자
리모델링 사업 : 뼈대는 두고 살 다시 붙이기
법조문 [주택법]
건축물의 노후와 억제 및 건물의 기능을 향상시키기위해 증축하거나 개축, 대수선하는 행위
일반 리모델링 : 사용경과일 10년
수직증축 리모델링 : 사용경과일 15년 > 세대수 15% 증가 가능
사업절차
추진제안 > 주택조합설립 > 1차 안전진단 > 건축심의 >
사업계획승인 > 이주 및 철거 > 2차 안전진단 > 착공
장점 / 단점
- 빠른 사업 속도 : 재개발/ 재건축 10년 내외 , 리모델링은 6년 소요
- 세금 부담 완화 : 재건축 > 초과이익환수제 , 리모델링은 해당 사항 없음
- 분양가 상한제 가능성 : 일반분양 30가구 이상부터 해당
- 가격 상승 가능성 불확성 : 지역별 차이
투자포인트
- 지역분석 필수 : 신도시 리모델링은 상승 불확실
- 투자 금액 산정시 주의 필요 : 전세안고 매입시 전세보증금 + 분담금 고려 필요함
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