[부동산 투자 - 셰어하우스] 2.운영방식결정 , 입지 선정 (대학가, 역세권)

쉐어하우스 : 자가vs전대 , 부업vs전업

 

유형별 특징

 자가 & 부업

자가형

- 매입시 : 시세 상승 가능성이 있는 지역/매물인가?

- 매도시 : 향후 활용방안에 맞게 인테리어 정도를 고민

부업형

- 관리를 용이하게 할 준비가 잘 되어있는가?

- 직접? 위탁? 관리

투자표 예시

자가 & 전업

다주택자나 큰 집의 소유자일 경우 / 공간 설계 등 등 체계적 & 좀 더 계획적으로 접근해야 한다.

잘하는 업체를 통해 진행하는게 낫다.

자가형

- 건물, 대형, 단독, 다주택

- 리모델링, 용도변경

- 정확한 분석을 통한 건축

전업형

- 관리시스템

- 직접 or 위탁

 

전업 & 전대

전업형

- 가용한 투자금과 목표

- 빠른 확장전략

- 관리 용이성

전대형

- 전대계약관리 (계약 & 법적인 문제 해결)

- 셰어를 보는 안목

 

부업 & 전대

많은 사람들이 접근하는 방식.

나는 부업을 해도 문제가 없는가? 부업은 본업을 이기지 못한다!

부업형

- 관리가 가능한 괜찮은 집을 찾는 것이 핵심

- 관리 시스템을 갖출 것

전대형

- 전대계약관리

- 임차인 재무건전성

 

입지 - 대학가 셰어

타겟층은 누구인가?

• 대학가형 : 부족한 기숙사 수용률로 인해 나타난 대학생 수요
• 역세권형 : 역 주변 회사 / 학원 / 기반 시설을 이용하기 위해 나타난 직장인 수요

1. 학생수가 충분한가?
2. 공급이 너무 많지 않은가?
3. 부모의 관점에서 괜찮은 곳인가?

4년간 상위대학 기숙사 수용률

수용률 = (수용가능인원 / 재학생 수) * 100

수용률만 보지말고, 학생수도 봐야 한다.

 

상위대의 기숙사 입사 경쟁률 현황

 

입지 - 역세권 셰어

내가 직장인이라면 어디에 살게될까?

• 선택의 이유가 복합적
• 집의 쾌적성이 부각
• 해당 지역에 특화된 기획

1. 1인가구가 충분한가?
2. 공급이 너무 많지 않은가?
3. 직장으로서의 접근성이 좋은가?

각 서울 자치구의 특성을 파악해야 <업무구, 거주구? 이런식?>

• 2호선 라인
• 3호선 라인 : 일산~종로~강남
• 7호선 : 인천 ~ 가산디지털단지 ~ 고속터미널 ~ 도봉산
• 9호선 : 김포 ~ 여의도 ~ 고속터미널 ~ 올림픽공원

<主업무구인 강남3구 부근을 지나가는 라인>