[부동산 공경매 투자] 3.권리 분석 : 선순위임차인과 가장임차인

난이도 上 - 선순위임차인과 가장임차인

<임차인의 보증금을 인수받는지. 대항력을 갖추었는지 등 등>

 

* 선순위임차인은 3가지 확인

1. 말소기준권리 찾기
2. 임차인의 권리 확인하기
3. 배당순위 확인하기

진짜 임차인이 맞을지?

대항력있는 미상의 임차인. 초보자라면 입찰안해도 된다.

전입한지 오래된 미상의 임차인. 주소이전을 못 했을 경우 <?>

가족으로 의심되는 미상. 가족인데도 임차인으로 처리 되는 경우도 있다고 함.

 

가장임차인?

1. 전입신고에 등록되어 있지만, 실제 임대차 관계에 있지 않은자.

2. 일반적으로 확정일자를 받지 않거나 배당요구를 하지 않는 경우가 많다.

  확정일자를 받을 임대차계약서를 작성하지 않았기때문에 확정일자를 받을 수 없다.

ex) 예시

* 진짜세입자? (대항력 O , 확정일자 O , 보증금 O)라면? => 낙찰가 낮춰서 임차인이 낙찰받으려는 의도

* 가장임차인: 전입신고만 있고, 실제 확정일자 X , 보증금 X

   경매 개시결정 직전에 소액임차인으로 우르르 전입한 경우? 집주인이 최우선변제권으로 변제금을 받으려 한 경우

 

배당 순위

1순위 : 경매집행비용 (필요비유익비)

2순위 : 최우선 변제금, 최우선 임금채권 (3개월 임금, 3년치 퇴직금)

3순위 : 당해세

4순위 : 우선변제금

5순위 : 일반 임금채권

6순위 : 담보보다 늦은 조세

7순위 : 의료보험료 등

8순위 : 일반 채권

 

[기타 내용]

안전한 경매물건일수록 경쟁률 & 낙찰가는 높아지게 마련이다.

즉 공경매의 장점인 "싸게 산다"는 의미가 약해진다.

 

별도로 보증금을 줘야 하는 선순위 임차인 물건은 상대적으로 저렴하게 살수있다.

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수받아야 하기에 그만큼 낙찰가는 떨어진다는 의미.

 

대법원 판례상,

선순위 임차인이 경매절차에서 배당을 요구하지 않은 것은

임대차 계약 해지 의사가 없는 것으로 본다.

즉, 경매로 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차 기간까지 거주할 수 있음은 물론이고

2020년 7월 도입된 계약갱신 요구권도 행사할 수 있다는 뜻.

결국 상대적으로 더 낮은 가격에 매수가능하고 임대인의 지위도 승계하기에.

 

그래도 조사와 권리분석이 뒷받침되지 않으면

예상했던 것보다 더 많은 보증금을 인수받을 수 있다.