[부동산 공경매 투자] 2.권리 분석 : 전세권/임차인이 있는 건

난이도中 -전세권 / 임차인이 있는 집

- 전세권을 등록할려면 집주인의 동의가 있어야 한다.

- 등기부등본에 적히는 항목.

<혹시라도 이런 부분이 변할수있는지, 한 번 조사는 해야할듯...>

 

3가지 조건 확인.

1. 가장 먼저 등기.
2. 건물전체에 대한 전세권. (방 1칸만 전세권이 아니다?)
3. 배당요구 혹은 경매신청

 

소멸기준아닌 전세권.

先순위 전세권 : 인수되는 권리.

경매입찰외에 선순위 전세권의 가격인 6천만을 인수해야 한다.

 

방 1칸에 해당하는 전세권.

임차권으로 배당을 받을 수 있는 상황.

배당에 참여함으로써 소멸되는 권리.

 

매각물건명세서 보는 법

변경될 가능성이 존재하니,

경매 당일 입찰 전에 다시 한번 확인해봐야 한다.

 

매각 물건 명세서의 하단 부분에서 

'등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 ~~~' 부분에 해당사항없으면 권리분석상으로 난이도가 낮게 된 편..

 

임차인이 있는 집

일반적으로 [전입신고 & 확정일자]를 받게 된다.

임차인의 권리까지 분석을 해야 한다.

 

* 대항력이 있는가.

말소 기준 권리보다 먼저 전입신고 등을 해야 생긴다. (선/후순위 임차인)

낙찰자에게 보증금을 요구할 수 있다.

<낙찰받을 경우,  깔끔히 내보낼 수 있는가에 따라 명도 난이도에 영향을 줄 수 있는 부분. 이라고 본것 같은데...>

 

* 보증금을 배당받을 수 있는가?

<소액보증금 등 등을 생각해야 한다.>

* 대항력과 배당은 다른 이야기.

 

대항력

<대항력? 임차인이 제3자에게 자신의 임대차고나계를 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 

  부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상없이 쫓아 낼 수 있는가 >

• 전입 시 생긴다. (다음날 0시부터 효력이 발생한다.
• 말소기준권리보다 먼저 전입
• 배당 못 받을 경우 인수.

배당받는 3가지 권리

1. 최우선 변제권

- 경매기입등기전까지 전입신고

- 배당요구종기일까지 배당요구

- 기준시점은 담보물건 설정일자

- 주택가액 (낙찰가)의 1/2 이내

 

2. 접수순서대로 우선변제권

등기부등본상에서 위에 있는 것부터 순서대로.

- 전입+확정일자+배당요구

- 대항력있고 늦은 우선변제권 조심해야 한다. [낙찰자 인수]

 

3. 주택임차권

- 우선변제권을 대신하는 주택임차권

 

[주택임대차보호법] 항목을 별도로 확인 볼 것.