[수익형 부동산] 1. 따라하기 : 물건 선택 , 수익률 계산, 임대사업자의 종류와 세금

수익형 부동산 따라하기 6단계의 개요

수익형 부동산 취득 목표로...

기본적인 순서

1. 물건 검색
2. 수익률 분석
3. (경매) 권리 분석
4. 사업자와 명의
5. 대출과 세금
6. 리모델링 임대

<저번 경매했던 강사가 진행하네요.

  분명 성과를 내고 경험도 있는 분이겠지만, 그것과 누군가를 가르치는 일은 다른것같습니다.>

 

• 투자금은 최소 / 대출은 최대
• 최적의 임차인에게 임대.

<국민들이 부자되기 싫어하는 현 정부내에선 좀 힘들겠지만, 공부는 해둬도 될것 같습니다.>

 

수익형 부동산의 종류

1. 아파트, 다세대 (빌라) : 초보자가 다가서기에 가장 쉬운 편. 그만큼 높은 경쟁률, 낮은 수익률이 기대되는 항목.

2. 오피스텔, 도시형 생활주택

3. 지식산업센터 (아파트형 공장)

4. 상가, 1층 근린상가

5. 공장, 창고

6. 에어비엔비, 셰어하우스

7. 꼬마빌딩, 다가구주택(원룸) 등 그 외.

 

수익률 계산

집에 들어간 돈 (연간) <매입금, 투자금>

= 낙찰가(입찰보증금+잔금) - 은행대출금 + 취득세 (1.1%) + 법무비, 수리비, 명도비 등 - 차입자의 보증금

집에서 나오는 돈 (연간) <산출금, 수익>

= 월세 * 12개월 - 대출이자

 

수익률 계산하는 엑셀 시트 예시

 

현장답사 일지 예시

<역시 위대한 엑셀.. 사업을 하든 투자를 하든 필수로 익혀둬야 할 프로그램이라고 생각합니다.

  엑셀 제대로 활용하는것도 제대로 배워야 할듯 합니다.>

 

임대사업자의 종류 및 세금

주택임대사업자

건설 임대사업자 [개인이 일반적으로 하기는 어렵다]

단기주택 임대사업자 : 4년간 의무로 임대 <이것도 정부정책을 확인해봐야 할것 같습니다.> / 중간에 팔면 불이익

준공공 (장기) 임대사업자 : 8년간 의무 임대

 

상가/업무용

일반 임대사업자

 

주택임대사업자 연간 일정

2월10일 : 사업자현황신고

5월31일 : 종합소득세신고

7월31일 / 9월31일 : 재산세 납부

9월30일 : 종합부동산세 합산 배제 신고

 

주택임대사업자 가입요건

• 수도권 6억원이하 , 비수도권 3억원이하.
• 면적요건없음 (오피스텔 85m2 이하)
• 임대의무기간 : 단기4년 (거주주택비과세 5년) / 준공공임대 8년
• 거주주택과세특례, 양도세중과배제받으려면 임대보증금 상한선 5%

세금체계의 기본

• 소득이 있는 곳에 세금
• 누진세
• 1주택자 비과세

<부동산 정책이 매번 변하다보니, 일단 구글링해서 조회한 내용을 붙입니다.>

 

소득세

2천만원이상 종합소득세 / 이하는 분리과세

필요경비율 60 ~ 50%

전세금을 임대료로 간주. 간주임대료 (3주택이상, 보증금3억원)

의료보험이 오를 수 있다.