[부동산 공경매 투자] 1.경매 시작, 기본 학습

경매 기본 학습

쉬운 경매만 한다?

권리 관계가 명확한

명도가 단순한

위험이 적은

<초기,초보일때는 이렇게 해서 경험을 쌓아야 할듯. 수익룰은 좀 낮겠지만.

근데, 문재인 정권에서 시작된 부동산폭등으로 괜찮은 수익률의 물건을 찾을 수 있는지 모르겠다.>

 

경매진행 전체 과정

경매신청 > 경매개시결정 > 배당요구종기 > 현황조사 > 매각기일 > 매각결정기일 > 대금납부기한 > 배당

경매 진행 과정

 

경매 무작정 따라하기 6단계

1. 목표설정
2. 권리분석
3. 현장답사
4. 입찰 : 실수하지 않도록 몇 번이나 확인할 것 (1억경매할 때, 10억으로 쓴다던지 등 등)
5. 잔금납부 : 돈 조달하는 방안 등도 미리 고려해둘것.
6. 명도

<나름 책을 쓴 사람인데, 강의는 그닥인데.. 그냥 저명인사(?)불러서 강의시키는 건가?

  이럴거면 좋은 경매책 3권이상 독파후 진행하는게 가성비가 높을 것 같은데...?

 

1. 목표설정

내집 마련?

임대 수익?

시세 차익?

 

* 나에게 맞는 물건 찾는 법?

저렴하게 / 감당할 수 있는 위험 / 목적에 맞는 물건 찾기

 

경매 기본용어와 물건 검색

법원 경매

네이버 & 유료 경매 사이트

 

2단계 : 권리 분석

등기부등본 분석

• 표제부
• 갑구
• 을구

배당순위

1순위 : 경매집행비용 (필요비 유익비)

2순위 : 최우선 변제금, 임금 채권 (3개월 입금, 3년치 퇴직금)

3순위 : 당해세

4순위 : 우선변제금

5순위 : 일반 임금채권

6순위 : 담보보다 늦은 조세

7순위 : 의료보험료 등

8순위 : 일반 채권

 

난이도下 : 집주인이 있는 집 - 말소기준권리만 확인

 

[권리 순서로 봤을 때]

- 인수되는 권리.

- 말소 기준 권리. (소멸기준)

- 소멸되는 권리. (예외가 있다...)

 

* 말소기준권리

(근)저당권

(가)압류

경매개시결정

담보가등기

선순위 전세권

 

* 소멸되지 않을수도 있는 예외권리

• 예고등기
• 가처분등기
• 유치권
• 지상권