[경매] 8. 경매 세부 절차 / 경매할 때 확인할 서류 / 경매취하, 취소

경매 세부 절차

경매 진행 절차

1. 경매 신청

집행력있는 정본(판결문)이나 담보권(근저당 등) 등의 서류를 첨부하여

경매신청서를 작성하고 경매비용을 예납하여 신청

2. 경매개시 신청

법원은 경매신청서 및 첨부서류를 토대로 경매개시의 형식적.실질적 요건의 적부를 심사.

적합판정시 경매신청 약 3일 후 매각결정

3. 입찰공고 [매각 준비]

경매사실 공지, 가치평가, 권리현황 정리, 관계인 안내, 배당요구종기, 채권액 취합, 경매절차 준비.

감정평가서, 현황조사서 [참고사항이지 절대사항은 아니다] , 매각물건명세서 작성

4. 입찰

매각기일 10시 개시 선언, 입찰표/봉투작성 후 보증금과 함께 입찰함에 투입,

약 1시간 후 마감선언 및 개찰하여 최고가 매수 신고인 결정

5. 매각허가 결정

입찰일로부터 1주 이내 매각 허가 결정,

그리고 이후 7일간의 기간을 두고 매각허가 확정진행 (매각허가결정 사항에 대한 이의신청 심사기간)

[ 약 2주정도의 시간]

6. 대금납부

통상 매각 허가일로부터 1개월이내 대금납부일이 결정되며, 매수인은 대금납부와 동시에 소유권 이전 등기와 상관없이 소유권 취득

7. 소유권이전 등기

대금납부 후 법원에 필요서류 구비하여 신청하면 법원이 등기소에 소유권이전등기 촉탁

* 소유권이전등기 없이 처분 불가

8. 배당기일

배당순위 및 배당금을 산정하여 배당표를 확정.

통상 대금납부 2주이내 배당기일 지정 및 배당 진행하며, 배당기일 3일 전에는 초안을 작성하여 비치함.

9. 임차인 명도

낙찰자가 임차인을 내보내는 절차로 대항력이 없는 임차인의 경우

매수인은 대금납부 후 6개월이내에 인도명령과 점유이전금지가처분 신청

 

경매사건의 진행순서 및 처리시한

- 재매각 : 낙찰받고나서 낙찰자의 문제가 있어서 잔금을 못 낸 경우

- 새매각 : 최초 경매후 응찰자가 없어서 새로 나온 경우.

 

경매진행절차 요약

- 배당기일 : 배당이의와 같은 소송 가능 [

- 인도명령 : 대금납부와 동시에 진행 추진

 

경매할 때, 확인할 서류

감정평가서

 

 

매각 대상 부동산의 가치를 평가한 서류

- 실무적으로 상세위치도, 개황도, 현장 사진, 감정평가명세서를 통해 건물의 침범 여부, 구분소유적 공유관계, 매각의 형태 등을 분석

 

경매는 낙찰 후 수익을 실현하기까지 통상 6~12개월이 소요

: 가격산정시점은 신뢰하되, 가격은 신뢰하지 말자

 

 

 

 

 

 

 

 

 

구분 소유적 공유 :

1필지의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필(필지 쪼개기) 에 의한 소유권이전등기를 하지 않고,

그 필지의 전체 평수에 대한 양수 부분의 면적 비율에 상응하는 공유지분 등기를 경료한 경우.

 

 

부동산의 현황 및 점유관계 조사서

소재지와 점유관계에 대한 내용을 기재

집행관이 현장에 방문해서 확인한 사항으로,

여기서 주의해야 할 점은 현황이 실제 사실은 아닐 수 있다.

- 점유자가 집행관에게 잘못된 정보를 주어도 그것을 조사하는 사람은 확인할 방법이 없기 때문

 

-> 일반적으로 임차인은 경매사건에서 자신의 보증금을 회수하기 위해, 

배당요구종기까지 채권계산서를 제출했을 것이다.

이 부분을 매각물건명세서와 비교

 

 

 

 

 

 

매각물건명세서

경매 매각 관련  내용을 한 장으로 요약한 서류

 

 

1. 최선순위 설정권리가 어떤 것인지 확인 가능.

이것이 말소기준등기에 해당한다면, 후순위 권리는 매각으로 소멸

2. 경매에서 채권자들이 채권계산서를 제출하여 자신의 채권액을 신고하는 기한.

대항력있는 임차인의 배당요구 여부로 그 보증금을 인수하는지 판단할 수 있다.

3. 임차권을 확인할 수 있는 항목.

임대차기간, 보증금, 차임, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부를 확인가능.

- 현황조사서의 점유자와 매각물건명세서의 점유자가 다를 경우 매각물건명세서를 신뢰

4. 지상권, 지역권, 가처분 등의 인수권리가 있다면 그 부분을 보여주는 항목

5. 주로 법정지상권과 관련된 부분이 기재되는 곳. 종종 '법정지상권 성립 여지있음'의 형식으로 표현하는 경우가 있음.

6. 특별매각조건이나 기타 물건 자체의 하자, 유치권과 관련된 기타 사항이 기재되는 항목

- 비교에 내용이 없을수록 간단하고 쉬운 물건

 

* 경매취하?

경매를 신청한 채권자가 경매신청을 철회하는 것 (채권자 기준)

- 경매취하의 가능성? 경매청구채권금액을 파악하라. 채무액이 과다한가?

* 경매취소?

대상 부동산이 멸실, 채무자변제 등으로 권리 이전이 불가할 경우 (채무자, 소유자 기준)

- 부동산 멸실 등으로 경매취소

남을 가망이 없을 경우 (경매신청자가 유찰로 배당ㅇ르 못 받을 경우)

무영여: 통상 2순위 근저당권자가 경매신청 후 유찰로 무잉여가 발생할 수 있다. 이 경우 경매는 취소되고 낙찰자는 보증금을 반환받음.

실무상 1순위 근저당권자는 이중경매를 진행함으로써 무잉여를 극복하고 채권을 일부라도 회수한다.

 

대위변제로 인한 경매 취하

- 경매 신청자의 청구 채권액이 많으면 > 취하 가능성이 낮으며 투자대상 적합하다.

- 낮다면, "대위변제"의 가능성이 높아져서 취하 가능성이 높아진다.

 

실수요자의 방어 입찰

[실수요자는 이기기 힘들다, 그래서 이해관계인을 분석하는 것도 필요]

 

무잉여 취하 가능성 : 남을 가망이 없는 경우.