[경매] 9. 돌발상황 대처

등기부등본 확인시기

등기부등본은 공시력은 있지만, 공신력이 없기에 수시로 확인해야 한다.

• 매각기일 전
• 매각결정기일 전
• 대금납부 기한 전
• 대금납부 기한 후

 

* 대위변제 가능성

항상 대위변제 가능성에 대해 실익을 분석할 것.

 

ex1. 경락대금 납부 시까지 현 상황 유지될 경우

근저당권 A가 말소기준등기이므로 임차인 소멸

 

ex2. 경락대금 납부 전에 근저당권이 소멸될 경우

근저당권 (말소기준등기)에 대해 채무상환 (대위변제) 통해 말소기준등기 변경.

대위변제를 통해서, 후순위 임차인 -> 선순위 임차인

 

ex3. 이중경매 (가압류 > 강제경매 / 근저당권 > 임의경매)

임차인 B가 대신 채무상환시 임차인 B를 인수해야 한다.

 

매각불허가 신청

매각기일 이후, 매각결정기일 이전 하자 발생 시. 신청한다고 100% 받아들여지는 건 아니니

반드시 권리분석을 꼼꼼히 해야 한다.

낙찰자에게 불리한 상황 발생 시, 낙찰자는 매각불허가 신청 가능 (단, 매각결정기일 이전까지만 가능)

 

매각허가결정 취소신청

매각결정기일 이후, 대금납부 이전 하자 발생시

 

대위변제 등 상황 발생.

소멸시점은 낙찰자가 매각대금을 납부하는 시점. (그 이전까지는 권리관계가 유동적)

=> 임차인 B 가 대신 A채무 상환 시, 낙찰자는 임차인 B 인수

- 수익성이 있다면 그대로 진행

- 인수하지 못하겠다고 한다면, 매각허가결정 취소 신청

 

매매계약 해제신청과 경매대금 반환신청

=> 낙찰 시 배당기일까지의 위험요소 분석 완료해야 한다.

 

배당기일 이후 불리한 상황 발생시

 

배당기일 이후 가처분등기에 대해 말소회복등기 소송

[97다 26104 사건개요]

• A저당권의 피담보채권이 0원
• 저당권 A는 형식상의 권리일 뿐이다.
• 실제 말소기준 권리는 C의 강제경매 신청이다.
• 법원 B의 주장이 맞다고 함.
• D는 소유권 상실 가능
• (민법 578조 : 경매와 매도인의 담보책임조항)

이에 낙찰자가 할 일은?

1. 채무자에게 간다

2. 부당이득반환 청구소송

 

경매절차 별 불리한 상황이 발생했을때 대응방법

매각기일(입찰일) ~ 매각결정기일	매각불허가 신청 (매각불허가 신청서)
~ 매각허가 결정확정	매각허가결정에 대한 항고 (항고장)
~ 대금납부	매각허가결정취소 신청 (매각허가결정취소 신청서)
~ 배당	매매계약 해제 및 경매대금반환신청 (매매계약해제 및 경매대금반환신청서)
~ 그 이후	부당이득 반환청구 소송 (부당이득반환 청구의 소)