[경매] 6. 말소기준등기

말소기준등기?

경매에서 부동산에 설정된 권리가 인수되는지, 소멸되는지를 결정하는 기준이 되는 등기

말소기준등기 [전세권은 예외사항이므로 제외]

위 4개 권리 모두 금전채권

금전채권은 채권회수가 목적 (> 배당에 참여) - 금전회수와 함께 소멸

 

소멸주의 vs 인수주의

소멸주의	인수주의
경매로 인해 부동산상의 권리가 소멸되는 권리	경매로 인해 부동산상의 권리가 인수되어 낙찰인의 부담으로 되는 것
- 저당권, (가)압류 - 말소기준보다 뒤에 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 가둥기, 가처분, 환매등기, 임차권 - 말소기준등기가 없는 경우에 경매기입등기보다 뒤에 설정된 전세권, 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권 - 집합건물에 등기된 최선순위 전세권자가 경매신청을 한 경우에는 말소된다.	- 말소기준등기보다 앞선 전세권, 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력을 갖춘 주택임차권, 전 소유자에 대한 가압류 - 말소기준등기가 없는 경우에 경매기입등기보다 앞 선 전세권, 지상권, 지역권, 가등기, 가처분, 환매등기, 임차권 등기, 대항력을 갖춘 주택임차권 - 유치권 - 예고등기

 

인수되는 권리

• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권
• 말소기준등기보다 먼저 설정된 권리 중 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권, 순위 보전을 위한 가등기, 가처분
• 후순위 가처분 - 토지소유자가 지상의 건물에 대한 철거를 위해 신청한 처분금지가처분
• 대항력만 갖춘 임차인, 우선변제권을 행사하지 않은 임차인
• 보증금의 일부만 변제받는 대항력있는 임차인

말소기준등기 적용

1) 선순위 근저당권이 배당받고 소멸시, 후순위들은 모두 소멸

2) B가 만약 소멸되지 않는다면, 임차인 인수로 인해 입찰가격이 떨어지게 될것이며 => 선순위 근저당권자의 불이익.

  후순위 임차인은 소멸된다.

3) A가 임차목적물을 사용.수익할 본래의 권리를 보전해주기위해 (선순위) 임차인은 인수된다.

 

- 선순위 지상권이나 지역권이 존재할 경우, 낙찰받고나서 활용에 어려움이 발생할 가능성이 있다.

- 선순위 전세권 : 권리신고 배당요구 신청을 했는지 안했는지에 따라 인수 여부가 가려진다.

- 가등기 : 담보가등기 , 보전가등기 인지에 따라 소멸 / 인수 여부 나눠짐.