[경매] 10. 입찰

입찰의 개념

• 배당요구 종기일 : 낙찰금액에 대해 배당을 요구하는 마감기일. (채권계산서 미제출 시 배당배제)
• 입찰일 : 매각기일
• 저감률 : 유찰 시, 다음 입찰 때 낮추는 최저매각가의 비율. 20~30% (통상 20%)
• 유찰 : 입찰권과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아감
• 민사집행법 : 경매집행 기반 법률

1. 매수신청 보증 봉투

* 봉투 안

- 최저매각가격의 10% (재경매의 경우 20%)에 해당하는 현금이나 자기앞수표를 넣는다.

- 수표 뒷면에 경매사건번호와 입찰자의 인적사항을 적어두면 패찰 시 보증금을 회수하기 편함

 

* 봉투 앞면

- 사건번호

- 물건번호 (물건번호가 없다면 공란이되, 같은 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있을 수 있다)

- 제출자의 성명 및 날인

* 봉투 뒷면

도장 날인 표시에 제출자의 도장 3번 날인

 

2. 입찰봉투

입찰봉투 예시

- 봉투 안

입찰표와 입찰보증금을 입찰봉투에 넣은 후 앞 부분이 속으로 들어가게 하여 반으로 접어야 한다.

- 봉투 앞면

• 사건번호
• 물건번호 (물건번호가 없다면 공란) (같은 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있을 수 있으므로 주의
• 제출자의 성명 및 날인

- 봉투 뒷면

제출자의 도장 3번 날인

- 입찰자용 수취증

집행관이 날인해주며, 가지고 있어야 보증금을 수월하게 반환 [반드시 챙기기를 추천]

 

3. 기일 입찰표

- 5번 : 주소는 실제 거주하고 있는 곳이 아닌 주민등록상 주소를 적어야 한다.

- 6번 : 입찰가격 : 해당 물건의 희망 매입가 (최저 매각가 이상)

- 7번 : 보증금액 : 보통 최저 매각가의 10% (단, 특별매각조건의 경우 20~30%)

 

입찰준비물

입찰방법	구분	준비할 서류 및 물품
본인입찰	개인	신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권 등), 도장, 입찰보증금
	법인	법인등기부등본, 법인인감증명서, 대표이사 신분증, 법인인감도장, 입찰보증금
	법률행위 제한능력자	법정대리인의 신분증, 법정대리인을 증명하는 서류 (기본증명서), 대리인 도장, 입찰보증금
대리입찰	개인	대리인의 신분을 증명하는 신분증, 본인의 위임장, 본인의 인감증명서, 대리인의 도장, 입찰보증금
	법인	대리인을 증명하는 위임장, 대리인의 신분증, 대리인의 도장, 법인등기부등본, 법인인감증명, 입찰보증금

 

경매 절차별 주요 정보원

- 권리 분석

눈으로 확인가능한 분석 : 등기부등본

눈으로 확인 불가능한 분석 : 임차인, 법정지상권, 유치권

- 수익분석

수익성이 보장되는 금액 : 임장활동 + 공인중개사

- 입찰가격

수익분석 + 경쟁자의 동선에서 파악한 정보

- 명도

현장에서 협상과 강제집행의 적절한 조화

 

-> 현장에서 수집되는 非공식적인 정보가 핵심