[패스트 캠퍼스, 부동산 투자] 부동산 왕초보 Best 질문.3

자본, 대출, 수익률

  명목 수익률  

• 수익률 = 투자 수익 / 투자 원금
• (적금) 수익률 = 적금 이자 / 적금액

  실질 수익률  

시간이 지날수록, 물가상승률 등으로 내 현금의 가치는 떨어지게 된다.

 

세후 수익률 = (투자 수익 - (세금 & 비용 지출)) / 투자 원금

명목수익률, 물가상승률, 실질 수익률

(1+실질 수익률) = (1+명목 수익률) / (1+물가상승률)

 

  부동산 투자의 수익률?  

부동산의 경우, 대출을 일으키는 경우가 대부분이다.

 

운영수익 = 지분수익 + 대출이자

자본 차익 = 지분수익 + 대출원금

(부동산) 수익률 = 투자 수익 / 투자 원금 = (운영 수익 + 자본 차익) / (자본금 + 대출)

 

  레버리지 효과  

대출을 많이 받을수록 그만큼 수익률은 크게 늘어난다

<그만큼 위험도도 올라가겠지, 사업이란 게 남의 돈으로 하는 거라더라...>

대출을 많이 받을수록, 수익률은 늘어난다

LTV (주택 담보인정비율, Loan To Value) : 부동산 정책/경기/특성에 따라서 달라질 수 있다.

• 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액.
• 시세 대비 몇 % 까지 주택담보대출을 받을 수 있는지.

  부동산 투자는 자본금이 얼마나 있어야 하나?  

1. 수익률의 계산방법 = 명목 / 실질 수익률

2. 부동산의 수익률은 무엇이 다른가? = 부동산 담보대출과 레버리지 효과

3. 자본금은? = 투자원금 - 부동산 대출 가능금액

4. 대출 가능금액은 어떻게 구할까? = 투자원금 * LTV

 

운영 비용과 세금

구분	종류	근거법령	부과방법
세금	취득세	지방세법	취득가액 * 요율
	재산세	지방세법	과세표준 * 요율
	양도세	소득세	(매각가액-취득가액) *요율
부대비용	중개수수료	공인중개사법	취득(매각)가액 * 요율

  취득세  

		주택 외	주택
과세표준		취득가액
세율	취득세	4%	1% ~ 3%
	농특세	0.2%	(0.2%)
	지방교육세	0.4%	0.1% ~ 0.3%
합계		4.6%	1.1% ~ 3.5%

[지방세법] 제11조 (부동산 취득의 세율)

부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을

그 세액으로 한다

- 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천 분의 30

나: 농지 외의 것 : 1천분의 40

- 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이

6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을

6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을

9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.

 

  재산세  

		주택 외	주택
과세표준	시가표준액	토지 : 개별공시지가 건물 : 시가표준액	개별주택가격
	공정시장 가액비율	70%	60%
세율	재산세	토지 : 25만 + 1억 초과 0.5% 건물 : 0.25%	57만 + 3억 초과 0.4%
	재산세 도시지역분	0.14%	0.14%
	지방교육세	재산세액의 20%	재산세액의 20%

국토 교통부 (링크) > 부동산 공시 가격

  공정시장 가액비율?  

재산세나 종합부동산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는 데 있어서

공시 가격에서 할인을 적용해 최종 결정되는 과세표준 기준율 울 말한다.

		주택	사례
과세표준	시가표준액 (시가반영률)	개별주택가격	601,000,000 (66.8%)
	공정시장 가액비율	60%	360,600,000
세율	재산세	57만 + 3억 초과 0.4%	812,400
	재산세 도시지역분	0.14%	504,840
	지방교육세	재산세액의 20%	162,480
합계 (실효세율)			1,479,720 (0.16%)

  양도세  

		내용	사례
과세표준	양도가액	매매가액	900,000,000
	- 필요경비	취득가액 등	570,000,000
세율	- 특별공제	6% ~ 80%	6%
	- 기본공제	250만원/연	2,500,000
	= 과세표준		307,700,000
세율		6% ~ 50%	9,460만 + 3억 초과 40%
합계 (실효세율)			97,680,000 (29.6%)

  사례 종합