[부동산 투자 학습] 부동산 투자 개론.3 - 임대차 보호법 (상가) , 재건축

임대차 보호법 - 상가

상가임대차 보호법 핵심 요약

제9조(임대차기간 등)

1) 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.

   다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

2) 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다

>> 임대차 기간 : 1년 [계약갱신요구권: 최대 10년] <법 개정으로 5년-> 10년으로 됐다더라..>

 

제10조(계약갱신 요구 등)

1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

>> 계약갱신 요구 : 임대인 6개월 ~ 1개월 전까지

 

정당하게 임차인 내보낼 수 있는 조건?

1. 임차인이 3기의 차임액 연체

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실

7. 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 있는 경우

- 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한

  전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

권리금 보호 조항

제10조의 3(권리금의 정의 등)

1) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가

   영업시설. 비품 , 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업 상의 이점 등

   유형. 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임

   이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다

2) 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다

   [본조신설 2015.5.13]

주택투자 (재건축 투자 바로 알기)

재건축 사업 : 노후 아파트 철거 -> 아파트 신축

법조문 [도시 및 주거환경정비법]

정비기반시설은 양호하나 노후. 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서

주거환경을 개선하기 위한 사업 [제2조]

 

재건축 사업 절차 & 기간 (2000년 이후 서울 평균 재건축 사업장 기준)

 

정비구역 지정 > 24개월

추진위 구성 > 12개월

조합설립인가 > 13개월

사업시행인가 >9개월

관리처분 인가 > 49개월

이주 및 준공

 

합계 107개월

(8.91년)

 

 

 

 

 

 

 

* 재건축 사업 주요 이슈

1. 안전진단 : 30년 이상 아파트 대상 (2019 현재)

2. 추진위 구성 (정비계획안) : 서울시 35층 vs 50층

3. 재건축 초과 이익 환수제 (재초환)

4. 분양가 상한가

 

 

 

 

 

 

 

서울 대치 은마 아파트? 1997년부터 재건축 추진.

은마아파트 35층 재건축 개요

투자 포인트

1. 재건축 추진 자체가 개발호재 - 수익성 유무 상관없이 상승에 대한 기대감 제공

2. 주변시세 확인 - 총투자금액 > 주변시세

3. 사업 추진현황 확인

   - 주요 단계 통과 시마다 기대감 상승. 안전진단, 정비구역지정, 관리처분계획 > 상승

   - 입주 > 소폭 하락 <기대감 해소?>