[공매] 3. 경매와 공매차이(2)

잔대금 납부기한

구분	경매	공매
납부기한	매각허가결정 확정 기준 약 1개월 이내	매각결정기일 기준 3천만원 미만 - 7일 이내 3천만원 이상 - 30일 이내

낙찰일 기준으로 경매는 14일이 지나면 잔대금을 납부할 수 있는 반면,

공매는 낙찰일을 기준으로 3일이 지나면 납부할 수 있다.

 

대금납부 촉구(최고) 제도

구분	경매	공매
인정여부	불인정 - 재매각 진행 재매각기일 3일전까지 납부가능	공매특유제도 최고일로부터 10일 기한
지연이자	20%	없음
기한경과 후	-	재공매 진행

대금납부 촉구(최고) 제도?

매수인이 잔대금을 납부기한까지 납부하지 않은 경우 즉시 재매각을 진행하지 아니하고 일정 기간동안 매수대금 납부를 촉구하는 제도.

 

대금불납시 몰수보증금의 처리

구분	경매	공매
불납시점	납부기한 경과	최고, 촉구기한 경과
몰수보증금 처리	배당재단 포함	체납처분비-체납세액-체납자 지급

경매에서는 납부기한까지 잔대금이 납부안되면 재매각이 진행되고,

몰수된 보증금은 배당재단에 포함되어 채권자에게 배당.

공매에선 납부기한이 아니라 납부 촉구기한까지 매수대금이 납부되지 아니해야 즉시 매각결정이 취소되고, \

몰수된 보증금은 체납처분비>체납세액 충당>체납자 지급 순으로 처리

 

대금불납 매수인의 차회 입찰자격

구분	경매	공매
차회 입찰자격	불인정	입찰 가능

 

상계제도

구분	경매	공매
상계 제도	인정 (매각결정기일까지 신청)	불인정

ex) 실채권액 10억원을 가진 1순위 근저당권자가 10억에 낙찰을 받은 경우

매수인 지위 : 10억원을 납부할 의무

근저당권자 지위 : 10억원을 배당, 배분받을 권리

 

공유자 우선매수 신고 (차순위매수 신고) : 공동상속, 부부간 등..

구분	경매	공매
매수신청	개찰당일 현장 (경매법정)에서 구두신청 후 서면제출	매각결정기일 전까지 해당 집행기간 서면신청
공유자우선매수신고시 보증금 납부	현장에서 납부	매각결정기일 전까지 납부

 

농지취득자격증명 제출

구분	경매	공매
제출 기한	매각결정기일까지	소유권이전등기시까지
미제출시	매각불허결정 보증금 몰수 (배당재단 포함)	매각결정 취소없음 보증금 유지
결론	매각허가결정 요건	소유권이전등기 요건

[농지에 대한 농지법 제8조]

제8조(농지취득자격증명의 발급)

1) 농지를 취득하려는자는 ~농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

4)제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부해야 한다.

[농지에 대한 경매 매각조건]

<농지에 대한 경매특별 매각조건>

농지법상 농지취득자격증명을 제출하여야 하는 최고가 매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니함으로써 매각이 불허가 될 때에는 매수신청보증금을 반환하지 않고, 이를 배당시 매각대금에 산입한다.

불법형질 변경으로 인한 원상복구가 필요한 경우 매수인이 이를 부담할 수 있다

[농지에 대한 공매 매각조건]

<압류재산 공매공고 19.주의사항>

공매재산 중 농지(전,답,과수원 등)에 대해 농지법 제8조 규정에 의거 농지취득자격증명을 발급받을수 있는 개인과 농업법인만이 소유권이전등기를 받을 수 있고, 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 개인이나 일반법인이 농지를 낙찰받은 후 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 할 수 없더라도 매각결정은 취소되지 않으므로,

입찰자 책임하에 사전조사하고 입찰에 참가하시기 바랍니다.

 

인도명령제도

구분	경매	공매
인도명령 제도	인정 (대금납부 후 6월이내 신청)	불인정 (법적 조치시 명도소송 제기)

인도명령제도?

매수인이 잔대금을 납부한 후 매각대상 목적물의 불법점유자를 상대로 점유를 이전해 줄 것을 집행법원에 청구하여

간이하게 목적물을 명도받을 수 잇는 제도

경매는 인도명령제도가 인정되나, 공매은 불인정 (공매는 명도소송을 통해 인도받을 수 있다)

 

공매와 경매의 경합 : 동일한 물건에 대해 공매, 경매가 동시에 진행될 수 있는가?

[판례, 학설]

공매, 경매는 근거 법률, 존재 목적, 집행기관도 다르기에 양 제도는 상호불간섭의 원칙에 의해 동시에 진행될 수 있다.

경매, 공매가 경합하는 경우 채권자는 각 절차에서 요구하는 합당한 방식을 따라야 각 절차상의 권리를 행사할수있다.

[대법원 판례. 59.5.19, 선고 4292 민재항2]

공경매 동시 낙찰된 경우 누가 우선하는가에 대해서 판례는,

양쪽 낙찰자 중 먼저 낙찰 잔대금을 납부한 자가 진정 소유자로 확정된다고 한다.