[공매] 5. 압류재산 공매 절차 & 권리 분석, 공경매 차이

압류재산 공매 입찰 (www.onbid.co.kr)

1. 회원가입, 로그인
2. 공동인증서(범용) 등록
3. 물건 검색 - 입찰물건 선정
4. 물건분석 - 권리 분석 - 명도분석
5. 입찰 - 매주 월요일 ~ 수요일 (입찰서 제출 + 공매보증금 납부)
6. 개찰 - 목요일 오전 11:00 (낙찰자 선정)
7. 매각결정 - 대금 납부기한 (3천만원 미만 7일, 3천만원 이상 30일)
8. 소유권이전등기 촉탁 신청
9. 명도 - 낙찰물건 점유이전

 

입찰 전 살펴볼것.

• 공매공고문
• 압류재산 인터넷 공매입찰 참가자 준수규칙
• 압류재산 공매재산 명세서

 

압류재산 공매재산 명세서

 

공매 입찰 3단계

- 입찰정보 및 입찰준수 규칙 확인 > 입찰서 작성 및 제출 > 공매보증금 납부

 

입찰결과 확인

• 나의 온비드 : 입찰 관리 > 입찰결과 내역 (입찰자 수와 금액 확인)
• 부동산 : 입찰결과 > 공매입찰 결과

- 매각결정통지서 및 잔대금 납부 영수증 인터넷 출력 : 나의 온비드 > 입찰관리 > 입찰결과 내역

 

1. 공동 입찰 (서류 제출 방식)

 

2. 공동 입찰 (전자서명방식)

 

- 스마트폰 앱으로도 온비드 공매가 가능하다

- 모바일 온비드에서 직접 다운로드도 가능.

 

스마트 온비드 이용절차

 

공매 권리분석 비법

* 권리 분석의 의미

부동산의 권리 및 권리관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사, 확인, 분석하는 과정을 말하며

공매에서의 권리분석은 매수신청인이 입찰가격 이외에 추가로 부담하여야 하는 금액이 있는지를 분석하는 과정.

 

* 권리확인 방법

1. 등기사항증명서 (전부 또는 일부) 권리

등기사항전부증명서의 발급또는 등기기록을 열람하여 매각으로 소멸되는 권리인지 또는 인수하여야할 권리인지를 확인하면 된다.

2. 등기사항증명서에 기록되지 않는 부동산 상의 권리.

부동산 상의 권리로는 등기사항증명서에 기록되지 않는 유치권, 임차권, 법정지상권, 관습법상의 법정지상권, 분묘기지권, 구분지상권 등이 있기에 반드시 현장조사나 임장활동을 통해 확인해야 한다.

 

경매 권리분석과 차이점

* 근거법률, 집행기관 및 장소의 차이

• 경매 - [민사집행법] / 지방법원
• 공매 - [국세징수법 (지방세징수법 포함)] / 한국자산관리공사, 지방국세청, 세무서, 세관 또는 공매재산이 있는 특별자치시. 특별자치도.시.군.자치구에서 (지방세징수법의 규정은 관할 지방자치단체의 청사 또는 공매재산이 있는 지방자치단체의 청사에서 한다)

 * 공매는 공매공고 당시 채권자가 확정되어 있지 않다

1. 경매는 매각기일과 매각결정 기일을 지정하기 전에 미리 배당요구의 종기결정 및 공고를 하여 배당요구와 채권신고를 받은 다음, 배당에 참여할 채권자와 채권을 확정해 압류채권자(=경매신청 채권자)에게 잉여가 없으면 경매가 취소되어 경매물건으로 나오지 않는다.
2. 공매는 공매공고를 하면서 배분요구의 종기(통상 공매공고일로부터 45일 지난 날)를 공고하기때문에 입찰서를 제출하기7일 전이 되어야 모든 채권자를 확인할 수 있고, 이때 잉여가 없는 공매재산은 공매가 취소된다.
3. 경매는 매각물건명세서 등 사본을 매각기일마다 1주일 전까지 법원에 비치하거나 그 기재내용을 전자통신매체로 공시하므로 공시된 내용을 확인하는 방법으로 정보를 수집 가능. 공매또한 입찰서 제출 시작 7일전부터 입찰서 제출 마감전까지 공매재산 명세서 등 자료를 세무서에갖춰어 두거나 정보통신망을 이용해 게시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 한다.

* 압류재산은 국세 등의 우선 징수규정에 의해 배분방법이 복잡하다.

1) 배당의 경우 일반적으로 사인간의 채권.채무관계로 물권, 채권을 구분해 채권자 평등주의에 의해 배당. 비교적 단순