[경매] 12. 상가임대차 보호법 , 최우선변제권 , 주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법 차이

상가임대차보호법?

영세상인들의 상가임대 보호를 목적으로 제정된 법.

상가건물임대차보호법 시행령 제2조에 따라,

지역별로 보증금액 (환산보증금) 에 따라 보호에 차등을 둔다.

 

보증금 외 차임이 있는 경우, 그 차임액에 100을 곱해 환산한 금액을 포함

ex) 보증금 1억, 월세 100만 => 환산 보증금 : 2억원. [ 1억원 (보증금) + (100만원 월세 * 100 (전환비율)

 

(환산) 보증금 이내 vs (환산) 보증금 초과

구분	(환산) 보증금 이내	(환산) 보증금 초과
대항력 주1)	적용
우선 변제권 주2)	적용	미적용
임대료 인상률	5% 제한	미적용
월차임 전환 시 산정률	연 12% or 기준금리 x 4.5 중에서 낮은 비율	미적용
최단존속기간 보장	1년 이내
권리금 회수 기회의 보호	15.5.13 존속 중인 임대차부터 적용

=> (환산) 보증금초과 임차인의 경우, 1)로는 우선변제권 획득 불가 ( 2) or 3), 전세권 방법으로 획득)

 

최우선 변제권 금액

지역	(환산) 보증금 기준	최우선변제금액
서울시	6500만원	2200만원
과밀억제권역 (서울시 제외)	5500만원	1900만원
광역시 (과밀억제권역 포함 지역 제외) , 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3800만원	1300만원
그 밖의 지역	3000만원	10000만원

* 19.4.2 ~ 현재가지 기준

 

ex1) 월차임 전환 시 산정률 | 보증금 3억원 -> 보증금 2억원 + 월세 얼마

2) 900만원 = (1억원 (2% 기준금리? * 4.5)

 1)의 1200만원 (1억의 12% 계산) 보다 작은 금액인 900만원이고 / 12개월해서 월 75만원

 

ex) 임차료 인상 | 보증금 1억원 , 월세 100만원 => 5% 인상시 얼마?

5% 인상이라고, ㅇ현재내는 월세에서 5%해서 105만원이 아니다?

전체 환산 보증금 기준으로 5%가 된다.

1. 환산 보증금 : 2억원 ( = 1억원 + (100만원 * 100) )
2. 2억원에서 5% 인상해서, 1천만원
3. 5% 인상분 : 1천만원 / 100만원 = 10만원
4. 결과 : 100만원 (기존월세) + 10만원 (인상분) = 110만원

<좀 복잡하네.. 1년이 12개월이라는 생각때문에 계산이 헷갈리네>

 

최우선변제권이 포함된 경매 사건 : 낙찰금액 (서울시) , 경매 비용등은 없다고 가정

설정일 : 10.7.26 ~ 13.12.31

환산보증금 범위 : 3억

소액보증금 한도 : 5천만

최우선변제 한도 : 1500만

 

주택임대차 보호법과 상가임대차 보호법 차이

구분	주택임대차보호법	상가임대차보호법
적용범위	주거용 건물 (주택)의 임대차	非주거용 건물(상가) 임대차 적용 (사업자등록+영업용 건물) *주된 부분이 영업용
대항력	[인도 + 주민등록 (전입신고) ] -> 다음 날 0시에 효력 발생. 양수인은 임대인 지위승계간주	[인도+사업자등록 신청] -> 다음날 0시 효력발생 양수인은 임대인 지위 승계 간주
대항력 제한사항	해당 사항 없음
우선변제권	[대항력+확정일자] (공증, 등기소, 법원, 주민센터 가능)	[대항력+확정일자] (세무서장
우선변제 제한사항	해당사항 없음	서울 : 9억 , 수도권과밀억제권역 / 부산 : 6.9억 (광역/세종/파주/화성/안산/용인/김포/광주)시 :5.4억 그 밖의 지역 : 3.7억 (상임법 시행령 개정, 19.4.2)
최우선변제 배당한도	매각가액의 1/2
계약해지 사유	2회 이상 차임연체	3회이상 차임연체
임차권 등기	가능
묵시적 갱신 해지 통고	3개월 후 효력 발생