[공매] 4. 압류재산 공매절차

[조세]

• 국세 : 세무서 부과.징수, 강제징수 - 국세징수법
• 지방세 : 지방자치단체 부과.징수, 강제징수 - 지방세징수법

국세징수법상 용어	지방세징수법상 용어
공매에정가격	매각예정가격
매수신청인	입찰자
최고가 매수신고인	낙찰자
강제징수	체납처분
최고가 매수신청가격	최고입찰가격
최고가 매수신청인	최고액 입찰자
납부촉구	납부최고
공매의 취소	공매의 중지

 

공매절차 개관

• 위임기관 (조세체납, 재산압류) -> 한국자산관리공사 : 공매대행 의뢰
• 공매공고 : 신문, 게시판, 온비드
• 공매대행통지서 : 일반 우편으로
• 유찰 > 재공매 (가격체감)
• 낙찰 > 매각결정취소 > 재공매 (종전 가격)
• 낙찰 > 배분기일 통지 : 채권계산서 제출, 배분계산서(원안) 작성
• 배분기일(+30) : 배분실시, 배분이의

1. 수임단계 : 공매대행의뢰서 접수, 공매대행통지서 발송, 공매가능여부 분석 (권리분석), 전산등록

2. 준비단계 : 감정평가의뢰, 현황조사 실시, 매각예정가격 작성

3. 매각단계

4. 청산단계 : 배분기일 통지, 채권계산서 제출, 배분(안) 작성.비치 , 배분실시

 

1. 공매공고 (국세징수법 제72조) : 온비드, 게시판, 신문(생략)

* 공고기간

- 법률상 : 10일 이상

- 실무상 : 정기공고 약 8주 , 수시공고 약 5주

 

2. 공매공고 등릭, 등록 (국세징수법 제74조)

- 압류등기(갑구) : 공매공고 등기 (갑구 부기등기)

- 납세담보(을구) : 공매공고 등기 (갑구 주등기)

3. 공매통지 : 공매통지서 송달 (국세징수법 제75조)

가. 공매통지대상

• 체납자 및 납세담보물 소유자
• 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공매공고 등기 또는 등록 전일 현재의 공유자
• 공고의 등기 또는 등록 전일 현재 전세권.질권.저당권 등 등기.등록된 권리자
• 그 밖의 권리를 가진 자 (배분요구한 임차인, 임금채권자, 교부청구권자 등)

나. 송달방법

• 등기우편 송달 (배달증명)
• 교부송달
• 유치송달
• 공시송달

- 전세권자는 배분요구 종기까지 배분요구를 해야한다 

 

[대법원 2008.11.20, 선고 2007두18154 대법원전원합의체. 매각결정취소]

 

재공매 진행시 공매통지 [국세징수법 제75조. 공매통지]

- 재공매진행시에도 관계자들에 공매통지를 해야한다.

 

4. 배분요구 종기 (국세징수법 제76조) : 채권신고, 배분요구

 

[대법원 1998.10.13, 선고98다12379 판결]

 

[공매공고 등기 전까지 등기되지 아니한 당해세 / 대법원 2012.5.10, 선고 2011다44160 판결]

 

5. 공매재산명세서 작성.비치 (국세징수법 제77조)

- 작성 내용

1. 공매재산 현황
2. 점유 및 임대차 관계
3. 채권신고 및 배분요구 현황
4. 특별 매각조건 (인수권리 등)
5. 법정지상권 등

- 공매재산명세서 작성 오류에 대한 손해배상책임?

: 자료, 문서 등의 문제로 매수인에 손해를 입게되었다면, 국가는 배상책임을 진다?

 

압류재산 공매재산 명세서의 내용

 

6. 입찰과 개찰 (국세징수법 제82조)

가. 입찰 (국세징수법 제82조)

1) 온비드 (인터넷) 입찰

2) 기간입찰 (보통 월요일 10:00 ~ 수요일 17:00) : 입찰서를 작성 제출+공매보증금 (매각에정가격 10%) 가상계좌입금

3) 미성년자나 대리인 입찰 : 법정대리인 동의서, 입찰자의 위임장 제출

   공동제출 : 공동입찰신청서 제출 또는 전자자산처분시스템에 등록

나. 개찰 (국세징수법 제82조)

1) 개찰일시 (보통 목요일 오전 11:00)에 온비드 개찰

2) 낙찰자 결정

1. 입찰가격이 매각예정가격 이상인 최고액의 입찰자일 것
2. 공매보증금을 납부한 자일 것
3. 매수인의 제한 및 공매참가의 제한규정에 의한 제한자가 아닐 것
4. 일정한 자격이나 요건을 필요로 하는 경우 그 자격이나 요건을 구비한자

3) 낙찰자외 공매보증금 : 즉시 반환

4) 유찰처리 : 입찰자가 없거나 낙찰자를 선정할 수 없는 경우 [입찰가 체감]

 

7. 매각결정과 대금납부 (국제징수법 제84조)

가. 매각결정

1. 매각결정기일 : 개찰일로부터 3일이내 (개찰일의 다음주 월요일 10:00)
2. 매각결정(매각허가결정) 또는 매각여부결정(매각불허결정)
3. 매각결정효력 : 매매계약 체결효과 (낙찰자는 매수인으로 지위변경)
4. 매각결정기일전까지 : 체납세액 완납, 공유자우선매수신고, 차순위매수신고 상계불허

- 낙찰금액에 따라 매수대급 납부기한이 달라진다 : 7일내 or 30일 이내

 

주의 : 농지공매 낙찰자의 소유권 취득시기

 

공매절차 일정표

 

8. 매각결정 취소 (공매공고문 기준)

 

(공매) 낙찰 후 소유자는 체납세액을 완납하고 공매를 취소시킬 수 있나?

- 낙찰 후 매각결정기일 전 : 낙찰자의 동의여부를 불문하고 공매를 취소시킬 수 있다

- 매각결정기일 후 잔대금 납부전 : 낙찰자의 동의를 얻어야 매각결정취소가 가능하다.

 

(경매) 매각결정 확정 후 소유자는 채무액을 완납하고 경매를 취소시킬수있는가?

- 임의경매 : 말소된 등기부등본을 첨부해 경매개시결정에 대한 이의신청

- 강제경매

   : 집행권원 발급법원 - 청구이의의 소 제기 + 강제집행정지 신청

   : 경매진행 법원 - 강제집행정지신청서 제출 (강제집행정지결정문 첨부)

 

낙찰자가 잔대금을 납부한 후에는 공매든 경매든간에 강제집행절차를 취소시킬 수 없다.

 

9. 공유자 우선매수권 (국세징수법 제79조)

 

지분투자 장점 : 소액투자, 수익률 우수, 공유자 우선매수권 행사

지분투자 단점 : 매매곤란, 대출곤란, 다수 공유자 송달 어려움

지분 낙찰 후 : 공유물 분할협의, 공유물 분할청구소송, 형식적 경매신청, 수익배분

 

* 공유자 우선매수권이 인정되지 않는 사례

• 대지와 건물 일괄매각시 물건별로 공유자가 각각 다른 경우
• 일괄매각시 일부물건만 공유지분인 경우
• 아파트, 상가, 다세대주택 등 구분건물의 대지권의 목적인 토지에 대해서만 공유지분인 경우(진정한 공유자 아님)

[대법원 2006.3.13,자 2005마1078 결정]

집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄 매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

 

10. 차순위매수신고 (국세징수법 제83조)

 

11. 소유권 이전등기 촉탁

 

소유권 이전 필요서류

 

압류재산 소유권이전 준비서류 및 절차 요약

 

- 공매 서식자료?

온비드 사이트 > 입찰/이용안내 에서 찾아본다.