재건축 재개발 (3) 썸네일형 리스트형 [부동산 도시정비사업 상식] 4.재건축.재개발 사업성 분석 재건축, 재개발 사업성 분석 투자가치가 있는 재건축, 재개발구역을 찾는 방법 낮아야 좋은 것 : 헌집 매입가 , 분담금 , 프리미엄 높아야 좋은 것 : 일반 분양물량 , 일반 분양가격 수익 = 매도가격 - 투자금액 (헌집 매입가격 + 분담금) 간단한 방법 해당 정비구역의 일반분양가격 : 건축한지 1~2년 정도 된 비슷한 조건의 주변물건 참조 해당 정비구역의 조합원분양가격 : 일반분양가격의 90%정도? (보수적으로 산정) 프리미엄은 매도자가 요구하는 금액 수익 = (일반분양가격 - 조합원분양가격) - 프리미엄 수익 = 매도시세 - 투자금액 [헌집 매입가 + 분담금] 매도시세 주변에 최근 분양한 비슷한 면적과 층수의 주택매매가격을 기준으로 예측하되 추진위원회승인이나 조합설립인가처럼 초기 단계인 경우에는 주변.. [부동산 도시정비사업 상식] 3.주택 소유여부 재건축. 재개발 투자 시 주택 소유 여부 재개발, 재건축 주택에 대해서는 해당 주택에 대한 멸실 등기를 신청(접수)한 날부터 무주택으로 보며, 재개발, 재건축 주택은 조합원이 건축주가 되어 건설하는 주택이므로 준공이 되면 해당 주택을 소유하게 되는 것 멸실등기? 부동산이 멸실된 경우에 행하여지는 등기를 말한다. 멸실등기는 사실의 등기이지만 부동산이 멸실된 경우에는 부동산의 권리도 소멸한다. 즉 토지가 함몰하여 없어지거나 건물이 소실ㆍ파괴되어 한 개의 부동산전체가 멸실하였을 경우에는 그 멸실을 등기하고 당해 등기용지를 폐쇄하는 것이나 토지나 건물의 일부가 멸실한 때에는 면적이나 건물표시의 변경등기가 행하여질 뿐이고 멸실등기를 하는 것은 아니다. 본인 소유의 주택을 재건축 조합명의로 지분100%를 신탁을 한.. [부동산 도시정비사업 상식] 2. 조합원 자격 / 재건축, 재개발 투자할 때 확인할 것 조합원 자격 도시 및 주거환경정비법 39조 원칙 : 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자 (재건축사업의 경우 재건축 사업에 동의한 자) 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 보는 경우 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 2. 여러 명의 토지 등 소유작 ㅏ1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대 3. 조합설립인가후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 재건축.재개발 단계별 투자시 확인할 사항 조합설립인가 단계 개발 초기단계로 사업지속 여부나 사업기간 등을 정확하게 알수 없어 투자수요가 적음 프리미엄이 적게 붙어 투자금액.. 이전 1 다음
