[경매] 1. 경매에 대해, 위험성, 장단점 등

(중개) 매매 vs 경매

구분	일반 매매	부동산 경매
계약  성립	청약 : 매수자 승낙 : 매도자	청약 : 최고가 매수인 매수 신청 승낙 : 법원의 매각허가 결정 (7일 후)
계약금	매매대금의 10%	최저 매각가격의 10% (입찰 보증금)
중도금	당사자간 합의로 조율 (통상 40~50%) 및 중도금 생략 가능	중도금 없음
잔금	잔금 지급 후 등기 시, 소유권 취득	잔금 납부 시 소유권 취득 (단, 처분을 위해 등기 필요)
공인중개사	매매게약 위탁 진행 가능 (하자 발생 시, 계약 당사자 책임)	경매 위탁 진행 가능 (하자 발생 시, 입찰 당사자 책임)
계약의 해지	매수자 : 계약금 포기 매도자 : 게약금 배액 배상	입찰자 : 입찰보증금 반환 (단, 패찰 및 하자없는 취소 시) <안 그러면 입찰보증금 바로 날라간다>

(경매) 채권의 생로 병사

생 : 대출신청 > 대출 승인 > 근저당권 설정 [대출을 해준다는 건 이자를 기대하고 빌려주는 것]

로병 : 이자미납 > 대출 연체 > 경매 신청

사 : 낙찰 > 대금 납부

경매의 이해관계인 별로 정의와 목적

이해관계인	정의	목적
채권자 (금융기관 등)	부동산을 담보로 금전을 대여해준 사람	채권회수
채무자	부동산을 담보로 금전을 대여한 사람	채무상환
소유자	부동산을 담보로 제공한 사람	채무상환, 물상보증이행
임차인	점유하는 세입자	보증금 회수
입찰자	경매건을 낙찰받기위해 입찰하는 사람	저가 매수, 성공 투자

경매?

채권자가 채권회수의 목적으로 법원에 채무자의 재산을 매각 신청, 해당 재산을 강제처분 및 매각하는 법/집행절차

압류.현금화.배당 3단계로 구분

 

경매 종류

개별 경매

- 개별적인 부동산 각각의 재산을 감정평가하고 최저매각가격을 정해 경매 진행

일괄 경매

- 수 개의 부동산을 하나의 경매목적물로 매각

- 개별 입찰할 경우 부동산의 가치가 제대로 평가되지 않아 가격이 과도하게 하락할 우려가 있는 경우

 

법원이 제시하는 제한적인 정보 外, 입찰자 직접 조사 및 분석이 필요하다

부동산 유의사항

- 제공된 정보가 실제 매각물건의 정보와 일치하지않거나 정보 제공 후 중요 변동사항이 생길수있으므로

입찰 전 반드시 재확인 필요 [등기사항전부증명서를 최소 3회 이상]

- 법원경매정보 / 유료 경매정보 홈페이지의 정보만으로 참여한 입찰에 관련되어 발생하는 문제에 대해서

법원은 책임지지 않는다

동산 유의사항

법원경매정보 홈페이지에서 제공되는 동산매각물건정보에 대한 모든 권한은 집행관 사무소에 있으며

법원과는 무관하며, 이 정보만으로 참여한 입찰과 관련되어 발생하는 문제에 대해선 집행관 사무소는 책임지지 않는다.

<결국 마지막까지 정보를 확인하라는 의미>

 

경매 장단점

• 부동산 거래의 토지거래허가절차 면제 (단, 농지는 농지취득자격증명원을 제출)

 

• 복잡할수있는 권리관계
• 건물 내부 확인이 어려운편. 보통 임차인(부동산 점유 및 사용자)는 입찰자에 비협조적.
• 완벽한 소유권 취득 (사용, 수익, 처분+점유)을 위한 사전 조사 어려운 편.
• 인도시기 불확실 : 송달지연, 이사비요구, 유치권 등

 

경매 위험

내부적 위험

매각 물건의 평가에서 입지 등의 특성 반영 미흡.

경매가 지낸 특수한 권리 해결 방안에 대한 확신 부족

법원이 제시하는 매각물건정보가 불완전

 

외부적

경제적 / 사회적 / 제도적 상황 (대출,세금,규제 등)

 

경매참여자의 개별적 위험

심리적 : 가격변동에 대한 불안감, 분쟁에 따른 회의감 등

물리적 : 보유자금 한계, 분석능력 부족 등