[경매] 2. 강제. 임의 경매 / 물권,채권 / 부합물, 종물,독립물

강제 경매와 임의경매

구분		강제경매	임의경매
정의		채권자가 실행할 담보가 없는 경우 법원에서 집행권원을 받아 신청하는 것	채무자가 부동산에 담보설정 -> 담보권 실행
공통점		채무자의 부동산을 압류, 현금화하여 그 매각대금으로 금전채권을 배당.
차이	집행권원 필요여부	[필요] 집행권원의 정본에 집행문을 부여한 집행력있는 정본에 의해 강제경매 실시	[불필요] 담보권에 내재하는 임의적 성질에 따라 경매신청권 인정

집행권원의 종류 : 판결문, 공증어음, 민사조정조서, 확정된 지급명령 등

담보권의 종류 : 근저당권, 담보가등기, 전세권 등

전세권의 경우, 경매 방식

강제 & 임의 경매가 동시들어갈수가 있다?

강제 & 임의경매

강제 & 임의 경매의 배당 차이

강제경매 : 총 낙찰금액 3억

물권 (선순위 근저당) 에 대해 먼저 금액을 나눠주다가,

채권 (가압류, 강제경매) 에 대해선 동순위로 간주하여 잔여액에 대해서 안분배당.

 

<경매공부할 때, 물권, 채권에 대해서 처음 공부하기도 하던데, 물권 & 채권에 대한 추가 내용>

물권

타인의 행위를 거칠 필요없이 물건을 직접 지배하는 권리이며 배타성 존재.

목적물을 직접 지배하는 권리이고 대세적인 효력

우선변제권의 권능?. 근저당권과 같은 담보물권은 경매에서 후순위 채권자보다 먼저 배당을 받아갈수 있다.

물권법정주의

 

채권

채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리이며 배타성 없다.

채권은 물권과 달리 양당사자 합의에 의해 정해지게 되는 계약자유의 원칙 적용.

우선순위가 없어 채권자는 경공매의 배당시 평등하다.

대표적인 채권은 임대차계약.

 

물권과 채권이 경합할 경우 물권이 우선하게 된다.

 

 

임의경매 : 총낙찰금액 1억 5천만원

2순위가 못 받은 2천만원은 부동산의 소유자에게 청구해야 한다.

 

경매대상물

부동산 (경매대상물 대부분) : 아파트 주택, 공장, 농지, 임야

준부동산 (등기등록이 불가피한 것) : 차, 항공기, 선박, 광업권, 어업권

동산 (유체동산) : TV, 가구, 가재도구 등

 

4가지 매각유형 [각 유형별로 공략법을 달리해서 진행]

1. 순수 토지 매각 : 건물 등이 없는 순수 토지가 나온 경우

 순수토지매각은 건축허가, 취득자격증빙, 거래허가 등 사전 확인이 필요하다.

2. 하자 토지 매각 : 토지 위에 건물 등이 있는데 토지만 나온 경우

 : 뒤에 나오겠지만, 법정지상권이나 유치권 문제 발생.

 : 지료받기나 건물 해체 등의 exit 방법이 필요하다

3. 건물만 매각 : 토지는 제외하고 건물만 나온 경우

4. 토지와 건물 동시 매각

 

부동산 경매물건의 매각유형은 등기부등본의 표제부를 확인하라

ex) 토지와 건물 동시 매각

ex) 하자 토지 매각

 

부합물, 종물, 독립물

- 부합물 : 뼈와 피부

- 지상의 수목은 나무로 등기가 가능하다 (입목에 관한 법률)

- 입목등기 없다 & 명인방법 없다

토지경매 > 미등기 수목이 토지에 부합시 >낙찰자 소유

 

- 종 물

등기부상 전영면적만 등기 (베란다/발코니 미등기)

> 제시외 해당 > 베란다, 발코니 소유가능

 

- 독립물 : 창고같은 주택

건물/토지 -> 저당권

제시외/창고 -> 미등기

해당 제시외 건물은 : 독립물 (낙찰자 귀속 X)

해당 창고 감정포함 : 종물 (낙찰자 귀속 O)