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온라인 강의 내용/패캠-부동산 투자 패키지 (완료)

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[부동산 세법] 10. 증여세 증여세? 무상으로 제3자에게 자산이 이전되는 거래. 부동산, 동산 등 모두 해당되는 사항. 증여세 계산 구조 * 증여재산가액. 에서 출발. 증여세 대납액 : 증여세를 대신 내주는 것도 포함한다. 기존 증여된 재산도 가액에 들어간다. (동일인 10년 이내 합산과세. 1천만원 이상) * 증여세 과세가액 * 과세표준 * 산출세액 * 자진납부세액 [증여세 신고기한 : 증여일에 속하는 달 말일부터 3개월이 되는 날] 세대생략 증여 (할증과세) 미성년 손주 등에게 증여할 때의 할증세율 어느 정도 자산이상을 손자.손녀에게 증여할 경우, 상속세 절세효과를 기대할 수 없다. 자산의 평가기준 과세대상 과세원칙 예외적 적용 양도소득세 - 토지, 건물 - 부동산에 대한 권리 - 주식, 기타자산 - 파생상품 실거래가액 예외없음..

[부동산 세법] 9. 양도소득세 - 5: 양도가액 구분 토지, 건물을 일괄양도시 가액의 계산 토지와 건물을 일괄양도할 때 임의적으로 가격조정이 가능한가? 일괄양도시 양도가액 안분 기준 구분 적용 감정가액이 있는 경우 감정가액 비례 안분 감정가액이 없는 경우 기준시가가 모두 있는 경우 기준시가 비례 안분 기준시가가 일부있거나 모두 없는 경우 1차 안분 : 장부가액(없는 경우 취득가액) 비례 안분 2차 안분 : 1차 안분 후 기준시가 있는 자산은 기준시가로 안분 소득세법 제100조 [양도차익의 산정] 사례) 양도가액 20억 가정. 만약 주택이 비과세대상이라면? - 주택(부수토지포함) + 상가건물 + 상가토지 = 합계금액. - 각 각 안분해서 세금을 계산하게 된다. 부동산거래신고법 개정 (2020.02.02 ~ ) 1. 부동산 거래신고 기한 단축 - 부동산 거래계..

[부동산 세법] 8. 양도소득세 - 4: 겸용주택, 다가구주택 / 고가 저가 양도에 따른 증여.상속세 겸용주택 (주택+상가 등의 건물) 의 세법상 판단 구분 비과세 판단 주택 면적 > 주택외 면적 전부 주택으로 판단 주택 면적 = 15억원 * 30% 또는 3억원. 증여재산가액 : 2억원 = (15억-10억) - MIN (15억 * 30%, 3억원) 2) 7억원 = (15억 - 8억) (시가와 대가의 차액 5억원에 대해 소득세 추가 과세) - 특수관계자간 거래시 양도소득세 부당행위계산부인 규정 적용시 판단기준은 5% 또는 3억, 적용방법은 양도가액을 시가로 계산. 3) B의 입장에서, 18억 - (10억 + 2억) = 6억원 (증여세 과세가액 2억원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 계산) 고가양도에 따른 이익의 증여사례 A가 B에게 시가 10억원 토지를 15억원에 양도하는 경우의 B의 증여재산가액은? A가..

[부동산 세법] 7. 양도소득세 - 3 : 임대주택사업자 / 취득가액 이월과세 임대주택사업자의 비과세한도 (19년 시행령 개정) -주택임대소득 거주주택 양도세 비과세 요건강화 [개정 전] - 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때. 1세대 1주택으로 보아 비과세 (횟수제한없음) - 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우는 기존 거주주택 양도 후 발생한 양도차익에 대해서 비과세. [개정 후] * 최초 거주주택을 양도하는 경우만 비과세 허용 (1회) - 시행시기 : 령 시행일 이후 신규취득분부터 적용하되, 시행일 당시에 거주하고 있는 주택 (시행일 이전에 거주주택을 취득하기위해 계약금을 지불한 경우도 포함) 은 종전규정 적용 - 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우도 전체 양도차익에 대해 과세 전환 - 다만, 최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 된 후 거..

[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 2 : 고가주택 / 임대주택업등록 양도소득세 1세대 1주택 고가주택의 양도차익 계산 복잡한 고가주택 기준? 양도소득세가 비과세되는 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향. [고가주택이 9억이라는 기준하에 아래 계산식이 적용됨.] [9.13대책] 2년 미만 거주시 장기보유특별공제 최대 30%까지로 제한 (2020년 이후에 매각하는 주택부터) 예시) 양도가액 [비과세 요건 확인] 1. 2년이상 보유 2. 취득 당시 조정대상지역內 있는 주택의 경우. 2년 거주 요건 추가 (2017.8.2이후 취득분부터) - 고가주택 기준 (9억? 12억?) 적용 잔여액 [에 대해 과세대상] - 장기보유 특별공제 - 기본공제 남은 금액 * 세율% 적용 => 산출세액 부동산 대책 발표시기별 주요 내용 (17~19년) [부동산 가격을 세금으로 조절해보자?] ..

[부동산 세법] 6. 양도소득세 - 1 양도소득세 유상명의 이전에 대한 세금. 양도가액 : 실거래가 원칙 - 취득가액 : 실거래가 원칙, 단 불분명시 환산취득가액 - 필요경비 : 취득세, 중개수수료 등 실제경비. 단, 환산취득가 적용시 기준시가 * 3% - 장기보유 특별공제 국세청 : 장기보유특별공제율 표 링크 양도(증여) 시기, 취득 시기 세금 신고 기준을 정할때 기준이 된다. 양도소득세 계산방식 (실가방식 vs 환산방식) 2018년부터 건물 5년內 양도시 환산가액 계산시 5% 가산세 부과. 기준시가등의 고시일 기준시가등의 고시기준일 종류 기준시가 비고 토지 개별공시지가 매년 5월말 고시 (매년 5/31) 건물 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정.고시하는 가액 매년 12월말 고시 (적용시점..

[부동산 세법] 5. 보유세 II - 2 공동사업자 대출이자의 필요경비 인정여부 공동사업 운영의 효과 공동사업자의 경우 종합소득세, 양도소득세 분산의 효과 발생 건강보험료 및 국민연금 별도부과 및 자금출처조사 대비 필요 동업을 하면 소득세 부담은 줄일 수 있으나, 다른 세금은 공동으로 연대해서 내야 한다. 현행 소득세의 세율이 누진세율 구조로 되어있기에, 소득금액이 많을수록 더 높은 세율이 적용된다. 특수관계인간에 공동사업 합산과세 사업자 유형별 대출이자의 필요경비 인정여부 ex) 부동산을 취득하면서 자기자본 10억 + 대출 10억으로 상가건물 취득 예정 구분 자기 자본 타인자본 (대출) 이자비용 (4%) 비용인정여부 단독사업자 (개인) 10억 10억 40,000,000 인정 공동사업자 (개인) 10억 10억 40,000,000 ??? 법인사업..

[부동산 세법] 4. 보유세 II - 1 보유세 II 세금종류별 과세기간 및 신고기한 부가가치세 분기의 말일부터 25일이내 [개인의 경우 6개월단위, 간이과세자는 1년동안을 다음의 해에] 부가가치세 신고, 납부기한. [분기별 예정 & 확정] 종합소득세 : 다음해 5월말일까지 (성실신고사업자의 경우 다음해 6월말까지) 법인세 : 과세기간 종료일로부터 3개월이내 (법인세할 지방소득세의 경우 4월 말일까지] 종합소득세 / 법인세 신고, 납부기한 종합소득세 세율 (2018 ~ 2020년 귀속, 국세청에서 조회] 예를 들어, 과세표준이 3억일 경우, 소득세 산출세액? 3억 * 38% - 19,400,000 (누진공제) = 94,600,000. [지방소득세 10% 별도] 법인세 세율 (2018년 이후, 국세청에서 조회) 부가가치세와 종합소득세, 법인세의 ..

[부동산 세법] 3. 보유세 I - 2 보유세 I 재산세는 명의분산 또는 공동명의로 세금을 줄일 수 없다. 재산세는 물건(주택) 단위로 계산한다 -> 집이 3채면 재산세 고지서도 3개 공동명의도 변동이 없다. 그 총액은 동일하다. 재산세의 경우는 공동명의라해도 절세 효과는 없으나, 종합부동산세의 경우는 절세 효과가 있다. ex) 공시가격이 10억인 주택을 부부가 각각 한채씩 보유하고 있는 경우. 단독명의 한 채의 주택을 공동명의로 바꾸는 것이 유리한가? ex) 소유자 나이 : 61세 / 주택시가 : 18억원 (공시가격 13억원) / 보유기간 : 6년 => 50%를 배우자에게 증여 - 취득세 : 2,600만원 = 13억 * 50% * 세율 - 증여세 : 4,850만원 = 18억 * 50% * 세율 [공시가격은 매년 5%씩 상승한다고 가정을 한다..

[부동산 세법] 2. 보유세 I - 1 보유세 I 보유세 (재산세, 종합부동산세 과세대상 물건) 구분 부동산의 종류 재산세 종합부동산세 건물 주거용 주택 (아파트, 단독, 다가구, 다세대), 오피스텔(주거용) O O 별장 (주거용 건물로서 휴양, 피서용으로 사용되는 것) O X 일정한 건설임대주택, 매입임대주택 등 장기임대주택 O X 일정한 미분양주택, 사원용주택, 기숙사, 어린이집용 주택 O X 기타 일반건축물 (상가, 사무실, 빌딩, 공장, 기타사업용 건물) O X 토지 종합합산 나대지, 잡종지, 일부 농지, 임야, 목장용지 등 O O 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 O O 재산세 별도합산 과세대상 토지 중 기준초과 토지 O O 재산세 분리과세, 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 O O 별도합산 일반건축물의 부속토지 (기준면적 ..

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