[경매] 7. 등기사항전부증명서

등기부등본 구성

표제부

• 제목을 표시하는 부분
• 외형, 면적, 주소, 지목, 구조, 층수, 용도
  
  

갑구

• 쇼유권과 관련된 권리 (임의, 강제경매등기, 환매등기)
• 보전, 이전, 가압류, 가등기, 가처분, 압류, 경매

을구

• 소유권 이외의 권리
• 근저당권, 전세권

 

같은 날짜에 서로 다른 권리들이 설정된 경우 > 동순별접

같은(同) 구(區)는 순위 번호로 우선순위를 정하고,

다른(別) 구(區)에서는 접수번호로 우선순위를 정한다.

 

권리 순서 예시

1. 동순

동구이므로 순위번호가 빠른 1번 근저당이 선순위 권리

2. 별접

별구이므로 접수번호가 빠른 (갑구) 가압류가 선순위 권리

 

공시력

- 등기부등본에 나온 권리사항은 추정력만 있을 뿐, 간주사항은 아니다.

- 공적장부인 등기부상에 권리변동 내용을 표시.등기하면 효력 발생 [추정적 효력]

- 추정 : 반대증거를 제시하면 번복이 가능하다.

- 간주 : 법원의 판결에 의해서만 번복될수 있다.

 

등기부등본의 배신?

1. 알고보니 채권액이 0

- B가 배당기일 이후 가처분등기에 대해 말소회복등기 소송 : 앞선 A의 실제채무액이 없었음.

• 원래는 A를 기준으로 후순위 권리들이 소멸
• A의 실제 채무액이 '0' 이라면 > 말소기준등기는 C
• 낙찰자 D는 가처분 B를 인수하게 된다 (대법원 97다 26104 판결 참조)

2. 말소기준의 변경 : 대금납부 기한전에 발생한 말소기준등기의 변경

잔금완납 시점까지 권리는 유동적.

대위변제 가능성 및 실익여부 고려

• 원래는 A를 기준으로 후순위 권리들이 소멸 > 임차인 B 미인수
• 대금납부 전 A의 말소로 말소기준등기가 C로 변경 > 임차인 B 인수
• 등기부등본은 최소 4회 (입찰전, 매각결정 전, 잔금납부 전/후) 열람하며 투자결정

3. 숨겨진 권리

임차인은 보증금증액시 최초계약서를 임대인에게 반환하면 안된다.

우선변제권이 소멸될수도 있다.

• 근저당권 설정 이후 보증금 증액을 통한 채권액 변경은 등기부등본에 미기재
• 인수범위는 근저당권 설정 전의 보증금액에 국한
• 확정일자부 임차인에 대한 권리까지 고려하면 더욱 깊이있는 권리분석 가능 (보증금 증액 사례)

등기부등본을 통한 권리분석

<등기부를 보고 분류를 하되, 미등기되는 사항을 파악하라>