[경매] 11. 주택임대차보호법 : 대항력 , 우선변제권 , 최우선변제권

대항력의 개념

민법의 틈새를 채운 주택임대차보호법

1. B는 A에게 전세금 지급 > 임대차 계약
2. A는 C에게 주택매도 > 매매계약 진행, 소유권 이전
3. 그런데 B가 C에게 소유권이 이전된 사실 모름
4. C는 B에게 퇴거 요청, B의 대항력이 없음

=> 이 같은 상황을 방지하기 위해 B에게 특별한 힘을 부여

쉽게 얘기하자면 "보증금 반환받을 때까지 방을 못 비워주겠다~"

 

대항력?

주택임대차보호법이라는 특별법에서 규정하고 있는 임차인의 채권적 지위를 물권화시킨 법률적 힘.

 

대항력의 성립요건 = 전입 신고 + 주택인도 -> 익일 '0'시부터 발생

대항력 기산일의 예외

1. 임차권 등기명령
2. 임대차의 등기
3. 전세권
4. 전차인 전입신고 후 임차인 소유권 취득
5. 매수인이 대항력없는 임차인과 새로운 임대차계약 체결 후 매각대금 납부시

대항력의 효력

3/1일에 인도+전입을 했다면, 3/2 0시 이후 보증금 주장이 가능하다.

소유자가 바뀌어도 "보증금을 반환받을 때까지 안 나갈수있다"

 

전입세대 열람내역 (동거인 포함) : 보통 세대주만 나오게 된다.

=> 각 세대별로 주민등록등본을 열람한다.

0시의 개념 : 23:59:59에서 00:00:00으로 넘어가는 시점

[대항력 확인할 때, 신주소, 구주소 2개 다 비교해보는것도 필요 하다고...]

우선변제권

주택을 경(공)매 시, 후순위 권리자보다 보증금을 우선변제받을 권리

우선변제권의 성립요건

대항력 + 확정일자 (우선변제권리 없다) = 우선변제권 (채권의 물권화)

"임대차 보호법의 특별법 형식으로 채권을 물권화"

채권=청구권 A <--보증금 -- 임차권 --> B 임대차 계약= 채권 계약

 

우선변제권의 발생 시기

* 주민센터의 업무 시작시간은 오전 9시이나, 편의상 '주간'으로 표시함.

전세권의 우선변제

1. 말소기준등기 파악 : 근저당권 (3/1)
2. "배당요구" 여부 파악
3. 전세보증금액의 파악 - 특히, 증액여부

선순위 임차권의 우선변제

A의 임차인은 전세권 설정을 하지는 않았어도 확정일자의 우선변제효력에 따라 2/11 0시를 기준으로 우선변제 가능.

 

임차권 등기명령 (만기도래, 보증금 미반환, 이사사유 발생)

- 임대차 기간이 만료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 이미 갖추고 있는 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워짐.

- 이러한 임차인의 문제를 해결하기 위해 임대차보호법에서는 관할법원에 임차권등기를 신청하게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차건물에서 자유롭게 이사할 수 있도록 제도를 보완하였다.

 

최우선 변제권

경매사건에서 보증금 중 일정 금액을 최우선으로 보호해주는 권리 (단, 매각대금의 1/2 이내)

성립요건

1. 법에서 정하는 소액보증금 이내
2. 경매개시결정기입등기일 이전 대항력을 갖춘 경우
3. 배당요구종기일까지 배당요구

필요성

임차인 A는 대항력, 우선변제권을 갖추었음에도 보증금을 회수 못할 가능성이 존재한다.

 

최우선변제권 예시.1

서울시 , 낙찰금액 2억 4천만원. 계산상 편의로 경매 비용 등은 없다고 가정

배당 결과

 

최우선변제권 예시.2 : 낙찰가액 1/2 이내

안산시, 낙찰금액8천만 , 계산상 편의를 위해 경매비용 등은 없다고 가정

배당 결과

[근저당권 A가 들어올 때는 최우선 변제대상 C,D,E 가 없었는데, A가 너무 억울하다는 상황이다]

 

참고로, 21년 05월 4일부터 개정안 발표.